固收点评：房地产市场修复到了哪一步？

2025年，我国房地产市场逐步企稳。2024年系列政策托底后，下半年至2025年一季度市场修复，商品房销售降幅收窄、房价企稳；4月后指标虽走弱，但四季度销售平稳，全年商品房销售跌幅收窄至9%。2025年部分地区房地产实现供需平衡，未来有望进一步改善。2021年以来商品房供给调整快于需求，据住宅新开工及销售面积数据测算，到2025年部分地区已实现供需平衡。预计到2026年将有更多的地区实现供需平衡。2025商品房销售已基本由刚需驱动，未来将逐步企稳。据新出生人口及人均住宅面积等数据测算，2025年住宅销售已在适龄人口购房需求区间内，表明住宅销售基本上由居民居住刚需驱动。此外，未来几年政府收储（用于保障房）或将加速，部分城市已经具备配置价值。未来市场核心逻辑重塑，城市分化加剧。房地产正开启新周期，供给端告别高杠杆模式，转向以需定供、现房销售为主，保障房覆盖扩大；需求端波动放缓，市场由宏观趋势驱动转向地方治理主导。房价跌幅未来有望持续收窄，直至止跌。供需调整显著，把握未来产业发展方向，租金收益率更高的一些新一线、二线城市房价，反而有望率先企稳。房地产调整对银行资产质量影响有限。法拍房挂拍量回落、成交率回升，反映房贷违约改善；商业银行不良贷款率持续走低，抵押率安全垫充足，贷款损失风险可控。综上，房地产市场仍处于转型期，未来呈“总量平稳、结构分化”特征，城市表现取决于地方治理、产业支撑等，个人房贷资产总体安全。