2026房地产开年形势与政策转向

核心观点与政策信号

• 《求是》杂志文章解读：明确中国房地产处于发展重要节点，强调其作为国民经济基础产业的重要性，承认销售与价格大幅回落对实体经济、居民资产负债表及金融系统的冲击，指出库存高企、信心不足等现实困境，并提出政策应“一次性给足”，避免“添油战术”，加强预期管理和舆论引导。
• 政策信号意义：文章虽非正式政策文件，但被视为决策层内部认知转向的软引导与强心剂，具有统一思想与铺垫政策转向的作用，提升后续强政策出台的可能性，反映出决策层内部对预期管理的高度共识。

当前行业基本面与风险研判

• 市场运行特征：2025年新房二手房交易总量约13.3亿平方米，全年韧性较强，但四季度价格加速下行。下行主因是买方主导议价权，要求卖方分担资产贬值风险，局部市场形成“低价成交—新中枢确立—进一步压价”的负向循环。
• 主要风险点与时间节点：居民负资产问题将持续扩大，2026年底按揭贷款负资产规模或超13万亿；土地财政压力加剧，2025年土地出让收入同比下滑超11%，城投托底能力减弱；实物工作量下滑将从2026年二季度起逐步显现，影响建筑就业与实体经济；企业信用风险集中在三个方面：信用债到期高峰（国企、央企）、白名单贷款二次展期安排、个别房企破产重组可能。

投资策略与配置建议

• 行业配置逻辑转变：开发类企业估值处于历史6%分位，显著低估，隐含房价进一步下跌20%以上空间；头部房企2025年拿地市占率达34%，核心城市占比高达75%，资源储备优质；在中性假设下，2026年头部企业盈利有望实现两位数至近20%增长。
• 具体投资方向推荐：
  • A股推荐顺序：招商蛇口、滨江、保利、建发新城。
  • 港股推荐顺序：华润、中海宏洋、中国海外发展、金茂、绿城、建华国际。
• 配置主线：聚焦低PB、资产质量高、土储布局优越的企业，以捕捉政策转向带来的弹性修复机会。