现房销售模式下，行业将如何演变？

现房销售模式下，行业将如何演变？

核心观点

2020年海南省率先开展现房销售试点，2023年以来中央层面多次提及现房销售相关表述，并计划于2025年大力推进。现阶段我国现房销售以区域或项目层面试点为主，通过土地出让环节规定现房销售条款、提高预售工程进度标准、“白名单”项目现房销售等方式推进。

部分发达国家/地区普遍期房与现房销售并存，购房资金监管严格，房企对预售资金依赖度较低。例如，美国、日本及中国香港在交房前基本无销售回款流入，开发过程不依赖预售资金；德国、新加坡通过购房资金监管规避开发项目烂尾风险，房企在项目交房前可获取一定比例的销售回款；德国、韩国、英国等国家还要求开发商购买期房保险或由法定资格担保方进行担保。

现房销售模式下，房企开发过程考验升级。测算显示，同一项目在自有资金开发模式下，转为现房销售制后，项目层面IRR由12.3%下降至4.8%；在融资模式下，项目层面现金流入大幅放缓，融资资金使用时间变长，财务费用增加，项目净利率及IRR分别由7.7%/18.9%下降至5.3%/5.9%。房地产项目转为现房销售后，项目层面的现金流回正节点大幅延后、大额资金占用周期增加，房企资金回报率显著下降，开发商资金不足风险增加。开发商可通过提升产品品质以稳固价格韧性、加速项目开发流程以提高资金使用效率的方式来应对现房销售带来的考验。

政府端或渐进式推进现房销售落地，加大配套政策支持，合理调整地价。现房销售一方面加大房企现金流压力，销售回款放慢后影响房企拿地及新项目开发；另一方面由于项目收益指标及资金回报率降低以及需为房价波动预留安全垫，房企投资更加谨慎。政策层面有望逐步采取以下措施应对：1）采用区域/项目试点模式，明确区别新老项目销售条件，循序渐进推进政策落地；2）财税政策支持；3）加大配套融资政策支持力度；4）允许房企在现房销售前收取小幅比例的销售定金；5）通过多种方式合理调整地价。

风险提示

行业下行超预期；现房销售配套政策未跟进；部分房企现金流压力超预期。