已完成物业销售系统将如何演变？

完成物业销售系统如何演变

核心观点
中国正逐步推行完成物业销售模式，旨在推动房地产新开发模式改革。该模式自2023年起试点，未来可能进一步推广，但全面实施需时较久。当前重点应关注增量政策以稳定市场。

历史背景
2016年，苏州、南京、深圳曾试点将土地溢价率与完成物业销售挂钩以降温市场，但随土地市场热度减退而淡化。2022年，在确保房企项目交付阶段开始讨论完成物业销售，2023年住建部提出“条件允许时实施完成物业销售”，并多次重申，2024年12月提出“大力推动商品住宅销售制度改革”。

政策演变
2016年作为临时措施，旨在冷却过热土地市场；当前则作为制度改革的一部分，更具长期性。例如，河南信阳要求新建土地上的商品住宅必须作为完成物业销售，而此前未获施工许可的已售土地项目需待封顶后方可预售。

实施路径

1. 试点推进：预计从三四线城市开始，如信阳库存去化慢，受影响较小；一二线城市政策转变节奏更缓。
2. 差异化政策：国家层面仅针对增量项目，存量项目影响有限。
3. 配套政策：国务院会议提出“根据实践制定支持政策”，可能包括融资等支持。
4. 房企适应：房企已增强对完成物业销售模式的适应能力，控制力提升。

挑战与建议
关键挑战在于执行，需关注支持政策。当前应聚焦增量政策以稳定市场。推荐具备良好信用和产品的重点城市房企及稳健分红的管理公司，首选包括上海申港、北京城建、滨江、世茂、招商蛇口、中地等。

行业风险

1. 房地产政策不确定性；
2. 房地产基本面复苏不及预期；
3. 部分房企运营风险。