完成物业销售系统如何演变
核心观点
中国正逐步推行完成物业销售模式,旨在推动房地产新开发模式改革。该模式自2023年起试点,未来可能进一步推广,但全面实施需时较久。当前重点应关注增量政策以稳定市场。
历史背景
2016年,苏州、南京、深圳曾试点将土地溢价率与完成物业销售挂钩以降温市场,但随土地市场热度减退而淡化。2022年,在确保房企项目交付阶段开始讨论完成物业销售,2023年住建部提出“条件允许时实施完成物业销售”,并多次重申,2024年12月提出“大力推动商品住宅销售制度改革”。
政策演变
2016年作为临时措施,旨在冷却过热土地市场;当前则作为制度改革的一部分,更具长期性。例如,河南信阳要求新建土地上的商品住宅必须作为完成物业销售,而此前未获施工许可的已售土地项目需待封顶后方可预售。
实施路径
- 试点推进:预计从三四线城市开始,如信阳库存去化慢,受影响较小;一二线城市政策转变节奏更缓。
- 差异化政策:国家层面仅针对增量项目,存量项目影响有限。
- 配套政策:国务院会议提出“根据实践制定支持政策”,可能包括融资等支持。
- 房企适应:房企已增强对完成物业销售模式的适应能力,控制力提升。
挑战与建议
关键挑战在于执行,需关注支持政策。当前应聚焦增量政策以稳定市场。推荐具备良好信用和产品的重点城市房企及稳健分红的管理公司,首选包括上海申港、北京城建、滨江、世茂、招商蛇口、中地等。
行业风险
- 房地产政策不确定性;
- 房地产基本面复苏不及预期;
- 部分房企运营风险。