地产专题分析报告：季节效应下，新房成交延续回暖

2025-12-28 宋雪涛,张馨月国金证券我是传奇

新房市场回暖：年末房企冲量带动重点城市优质项目入市增加，47城新房成交面积环比上升28.1%，达556.6万平方米，创7月以来新高。二手房成交量小幅回落，环比-1.6%，同比-29.6%，主要受新房成交活跃的挤出效应影响。
政策调整：北京出台“京五条”优化房地产市场政策，包括降低非京籍购房社保/个税年限、放松多子女家庭限购、取消商贷利率区分首套/二套、降低二套公积金贷款首付比例。政策主要瞄准改善需求，12月24日落地后北京二手房成交放量，但新房成交改善不明显。
市场结构性问题：房地产市场从快速增长期转向成熟期，居民需求从投资品转向消费品，新房价格偏高且主要在非核心城区，受二手房挤出效应影响。居民对房价调整的一致预期有待扭转，租金价格和回报率将成为判断房价止跌的前瞻指标。
风险提示：房价下行幅度和速度超预期，房企债务风险超预期，宏观经济超预期下行。