地产行业周报：稳地产政策陆续出台，新房销售成交回暖继续

“房住不炒“主旋律不变，4季度稳地产政策可期。二十大报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”，“房主不炒”主旋律保持不变。随着10月14日宁波发布的《关于印发宁波市区户口迁移实施细则的通知》提及“70年产权房即可落户“、10月18日青岛已给予六类人手拉手购房支持等政策的出台，“稳地产、保交付”层面因地制宜的地方性政策或将在4季度持续。 上周全国重点监测城市新房成交一线城市小幅提升，二线、三四线城市成交面积变化不大。一线城市方面，北京、上海分别成交35、10.7万平，环比涨跌幅分别为54.9%、-4.5%，广州、深圳分别成交14.5、7.9万平，环比涨跌幅分别为-20.3%、-28.2%。二线城市成交较上周略有减少，杭州由第42周的15.8万平增至22.6万平，涨幅达43%，成都（34万平）、杭州（22.6万平）、武汉（22.3万平）、青岛（21.7万平）等城市成交位居前列。三四线城市本周成交面积由第42周的67.4万平方米增至69.6万平方米，小幅转暖，肇庆成交面积达12.1万平方米，环比增加6.1%，温州（12.3万平）、江门（11.2万平）分别位列第二、第三。 二手房市场成交受疫情影响，进一步回调。上周15个重点城市二手房总成交面积为127万平方米，环比下降15%，同比涨幅收窄至-38%。北京成交规模最大，达27.56万平；二三线城市中南京二手房成交13.79万平，较上周提升286%；其余城市成交面积均出现不同程度的环比增长。 投资建议：“房住不炒“主旋律下地方性稳楼市政策或将继续执行，目前处于销售回暖迹象显现的阶段，开发商随着竞争格局的不断优化、土地出让价格的进一步下调，或将实现项目净利率回升。我们认为随着更多促进刚性住房和改善型住房需求的政策出台，销售企稳回升的城市范围或将扩大。利好财务稳健、土地储备充足的地产公司。建议关注：中国金茂、保利发展、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、金茂服务。维持房地产行业“推荐”评级。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险 1本周观点 “房住不炒“主旋律不变，4季度稳地产政策可期。二十大报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”，“房主不炒”主旋律保持不变。随着10月14日宁波发布的《关于印发宁波市区户口迁移实施细则的通知》提及“70年产权房即可落户“、10月18日青岛已给予六类人手拉手购房支持等政策的出台，“稳地产、保交付”层面因地制宜的地方性政策或将在4季度持续。 上周全国重点监测城市新房成交一线城市小幅提升，二线、三四线城市成交面积变化不大。一线城市方面，北京、上海分别成交35、10.7万平，环比涨跌幅分别为54.9%、-4.5%，广州、深圳分别成交14.5、7.9万平，环比涨跌幅分别为-20.3%、-28.2%。二线城市成交较上周略有减少，杭州由第42周的15.8万平增至22.6万平，涨幅达43%，成都（34万平）、杭州（22.6万平）、武汉（22.3万平）、青岛（21.7万平）等城市成交位居前列。三四线城市本周成交面积由第42周的67.4万平方米增至69.6万平方米，小幅转暖，肇庆成交面积达12.1万平方米，环比增加6.1%，温州（12.3万平）、江门（11.2万平）分别位列第二、第三。 二手房市场成交受疫情影响，进一步回调。上周15个重点城市二手房总成交面积为127万平方米，环比下降15%，同比涨幅收窄至-38%。北京成交规模最大，达27.56万平；二三线城市中南京二手房成交13.79万平，较上周提升286%； 其余城市成交面积均出现不同程度的环比增长。 2市场表现 上周A股房地产板块（申万一级行业）表现为-2.2%，位列31个一级行业第21位，相对沪深300（-2.6%）收益为0.4%，H股地产开发（克而瑞内房股领先指数）与物业服务板块（恒生物业服务及管理）表现分别为-2.8%和-4.2%。 图1：2021年以来AH股房地产指数走势 图2：2022年第43周（20221017-20221023）一级行业周涨跌幅一览（申万指数） 市盈率（PE- TTM ）方面，上周房地产市盈率较上上周有所下降，A股房地产为11.95X，高于沪深300指数（10.98X），H股克而瑞内房股领先指数为3.87X，低于恒生指数（7.84X），仍处于低位。 图3：A股房地产与沪深300指数市盈率（PE- TTM ） 图4：H股房地产与恒生指数市盈率（PE- TTM ） 3土地市场 3.1重点关注23城推出土地68宗地，45宗来自长沙、郑州集中出让土地 上周（10月17日-10月23日）合计出让68幅地块，规划建面849.61万㎡，其中长沙集中出让涉宅地块22幅、规划建面224.8万㎡，重点关注23城长沙、郑州于10月17、22日分别发布2022年第三批次国有建设用地集中出让公告；先、苏州等地推出23幅非集中出让地块，其西安陆续推出7幅涉宅地块，规划建面44.94万㎡。 图5：2022年23城周度土地推出面积及宗数 长沙挂出的22宗土地中包括：雨花区2宗、开福区3宗、望城区15宗，长沙三批次规划建面224.8万方，总起价76.2亿元，除开福区072号地块采用“限房、地价及摇号”出让方式，其他21宗地块均为“限房、地价、竞自持租赁住房及摇号”方式。 3.2重点关注23城成交土地62宗，总土地出让金404.78亿元 上周（10月17日-10月23日）23座重点监测城市中天津、南京、西安等地共62宗成交，总规划建面495.05万方，土地出让金合计404.78亿元，其中集中出让共45宗成交，总规划建面352.11万方。 图6：2022年23城周度土地成交面积及宗数 （10月17日-10月23日）南京成交30宗，规划建面230.96万平，获取土地出让金259.6亿元；天津成交15宗，规划建面121.15万平，获取土地出让金97.45亿元；西安成交3宗，规划建面48.13万平，获取土地出让金9.04亿元；重庆成交3宗，规划建面14.44万平，获取土地出让金2.62亿元；苏州成交3宗，规划建面16.29万平，获取土地出让金12.61亿元；宁波成交3宗，规划建面27.08万平，获取土地出让金4.76亿元；福州成交2宗，规划建面21.22万平，获取土地出让金7.67亿元；长春成交1宗，规划建面1.35万平，获取土地出让金0.07亿元；杭州成交1宗，规划建面5.66万平，获取土地出让金1.89亿元；无锡成交1宗，规划建面8.77万平，获取土地出让金9.07亿元。 图7：2022年23城周度土地成交金额（亿元） 3.3重点关注32家上市公司上周无拓展行为 土地市场从2021年7月份逐渐冷淡，今年32家上市公司月同比拿地建面虽均为负值，但降幅已缩窄为-50%左右，32家重点关注公司10月份截至10月23日共拿地6宗，总权益拿地金额40.65亿元，总权益规划建面27.72万平。 图8：2020-2022年重点关注32加上市公司拿地金额（亿元） 上周（10月17日-10月23日）无重点关注企业拿地 3.4上市公司土地市场要闻 10月17日：（1）中海成都天府新区超高层项目正式施工，项目总建面约55万平；天津三批次17宗地块收金99亿，中海地产34.64亿包揽河西双地块，其中梅江16号地为唯一溢价出让地块，成交总价6.35亿元，溢价1300万元。（观点网，2022年10月17日） 10月18日：（1）中粮地产拟挂牌深圳光明区云景广场9层写字楼，起始价4.5亿元，面积约1.6万m²，合计108套；（2）伟星置业满分摇号竞得合肥肥西一宗宅地，成交总价约7.47亿元溢价率15%。（观点网，2022年10月18日）10月19日：（1）南京第三批次30宗地块收金273.7亿，中交联合体连拿4宗地，均以底价成交，总价15.65亿元；（2）南京第三批次厦门建发21.8亿落子，江宁区4宗地块53.8亿成交，其中建邺区双闸街道秦新路以北、新亭街以西地块，溢价率达0.46%；（3）中交地产与信达地产达成战略合作，涉及房地产纾困类代建项目等。（观点网，2022年10月19日） 10月20日：（1）世纪集团摘得佛山禅城区石湾塘头地块，占地10万㎡，将升级为15万㎡现代化汽车综合园区，有助于地块升级改造发展；（2）南京三批次厦门国贸摇中河西南G70地块，该地块成交价17.8亿元，楼面价40487元/㎡，溢价率14.84%。（观点网，2022年10月20日） 10月21日：（1）华润置地33.93亿挂牌转让北京清河万象汇，该项目为华润置地在北京打造的第一个区域商业中心项目，总占地面积31万平方米，规划建筑面积71万平方米，以高品质住宅为主，配以齐全的商业、体育、休闲娱乐设施。 （观点网，2022年10月21日） 4公司融资 4.1公司信用评级变动及融资情况 上周（10月17日-10月23日）10月21日，标普下调中骏集团控股有限公司的长期发行人信用评级由“B-”至“CCC+”，同时下调未偿高级无抵押债券的长期发行评级由“CCC+”至“CCC”；随后应中骏集团要求，标普撤销该集团发行人信用评级及发行评级。 表1：上市公司最新债券信用评级 上周（10月17日-10月23日）无重点关注公司发行信用债及海外债。 10月截至10月23日，仅上市公司招商蛇口发行信用债22.9亿元。 图9：2022年重点公司信用债发行情况（亿元） 4.2债券市场要闻 10月17日，（1）保利发展拟发行25亿元中票，品种一3年期、品种二5年期，票面利率为固定利率，债券发行人主体信用评级为AAA，评级展望为稳定； （2）碧桂园公司债下跌，多只债券跌近20%，其中“21碧地02”跌超26%，“21碧地04”跌超22%；（3）中骏集团“20中骏03”回售金额14.35亿，境内外债券均按期兑付。（观点网，2022年10月17日） 10月18日，（1）首创集团20亿公司债“21首集02”将于10月25日付息，票面利率为3.60%；（2）穆迪下调旭辉控股评级由“B3”至“Ca”，预期旭辉控股流动性和违约风险上升，债权人复苏前景疲弱，展望维持负面；（3）保利发展拟发行50亿中票，资金用于偿还到期债务融资工具。（观点网，2022年10月18日） 10月19日，（1）绿城拟上调“19绿城02”后两年利率，由3.78%升至4.20%；（2）中海宏洋拟发行10亿元公司债，利率询价区间2.8%-3.8%，截至2022年6月30日，发行人净资产为210.27亿元，发行人合并口径资产负债率为85.54%；（3）地产债走势分化，“21融创01”涨超138%、“18龙湖04”跌超18%。（观点网，2022年10月19日） 10月20日，（1）中国中铁拟发行最多25亿可续期公司债，利率预设区间为2.3%-3.7%；（2）绿城房产14亿元中票“21绿城房产MTN001”，利息支付日为10月20日，本计息期债券利率3.90%，本期应偿付利率金额5460万元； （3）中铁建35亿元公司债“19铁建Y3”不行使续期选择权，另15亿元公司债“19铁建Y4”拟于2022年11月18日付息。（观点网，2022年10月20日）10月21日，（1）葛洲坝集团10亿元公司债券将于10月28日付息，票面利率4.25%；（2）标普下调中骏集团控股有限公司的长期发行人信用评级由“B-”至“CCC+”，下调未偿高级无抵押债券的长期发行评级由“CCC+”至“CCC”，随后应公司要求，撤销中骏集团控股的发行人信用评级和发行评级。（观点网，2022年10月21日） 5新房市场与二手房市场（20221017-20221023） 5.1新房成交总量环比持平，去化率提升幅度较大 上周全国重点监测城市整体成交热度均出现大幅回升。其中，一线城市成交指数为117.39，较上周环比上升8.48点；二线城市成