房地产开发2024W41：本周新房成交同比-39.9%，财政进一步支持商品房收储及土地盘活

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年10月13日 2024W41：本周新房成交同比-39.9%，财政进一步支持商品房收储及土地盘活 财政表态积极，后续逆周期调节有望继续加码。10月12日，财政部介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”。已经进入决策程序的政策：加力支持地方化解政府债务风险，较大规模增加债务额度； 发行特别国债支持国有大型商业银行补充核心一级资本；叠加运用地方政 增持（维持） 行业走势 府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳；房地产开发沪深300 加大对重点群体的支持保障力度。财政部部长提到中央财政还有较大的举 债空间和赤字提升空间。 房地产相关表述，（1）允许专项债券用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。我们认为有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债 务压力。专项债券使用在新增土储项目仍有待具体细则出台与落地。 （2）支持收购存量房，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房、用好保障性安居工程补助资金。此次财政部新增地方政府专项债券的资金渠道。另外，继续用好保障性安居工程补助资金，转向更多支持 消化存量方式筹集保障性住房。有利于加快推动商品房的去库存进程。 （3）及时优化完善相关税收政策。财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-8.3%，落后沪深300指 数5.06个百分点，在31个申万一级行业排名第29名。 新房：本周30个城市新房成交面积为174.5万平方米，环比下降16.2%，同比下降39.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为42.8万方，环比 -7.8%，同比-29.1%；样本二线城市为80.2万方，环比3.8%，同比-47.8%； 样本三线城市为51.4万方，环比-39.1%，同比-32.5%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计90.8万方，环比增长 96.5%，同比下降32.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 34.4万方，环比64.4%；样本二线城市为37.3万方，环比154.8%；样 本三线城市为19.1万方，环比79.6%。 信用债：本周（10.7-10.13）共发行房企信用债3只，发行规模共计25.80 亿元，总偿还量46.5亿元，净融资额为-20.7亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报 告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 20% 8% -4% -16% -28% -40% 2023-102024-022024-062024-10 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W40：政策后地产股行情汇总 2024-10-07 2、《房地产开发：2024W39：本周新房成交同比- 33.6%，中央重磅政策密集出台》2024-09-29 3、《房地产开发：政治局会议点评：维稳房地产态度明确，后续配套资金及落地效果是主要观察点》2024- 09-26 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.财政表态积极，财政进一步支持商品房收储及土地盘活3 2.行情回顾3 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）8 4.重点公司境内信用债情况9 5.本周政策回顾11 6.投资建议13 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表2：本周各交易日指数表现4 图表3：近52周地产板块表现4 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元）4 图表5：本周跌幅前�个股（人民币元）5 图表6：本周重点房企涨跌幅排名5 图表7：本周重点房企上涨个股（A股为人民币元）5 图表8：本周重点房企跌幅前�个股（H股为港元）5 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）7 图表14：30城周度成交面积跟踪7 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比8 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比8 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比8 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比8 图表19：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）9 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪9 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额10 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分10 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分10 图表24：本周房企债券发行以期限划分10 图表25：本周房企融资汇总（10.7-10.13）10 图表26：中央政策及消息（10.6-10.12）11 图表27：地方性政策及消息（10.6-10.12）11 1.财政表态积极，财政进一步支持商品房收储及土地盘活 财政表态积极，后续逆周期调节有望继续加码。10月12日，国新办举行新闻发布会，由财政部领导介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况。 将在近期陆续推出一揽子有针对性增量政策举措，其中已经进入决策程序的政策包括：加力支持地方化解政府债务风险，较大规模增加债务额度，支持地方化解隐性债务；发行特别国债支持国有大型商业银行补充核心一级资本；叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳；加大对重点群体的支持保障力度。此外，财政部部长提到还有其他政策工具正在研究中，如中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间。 具体看房地产相关表述，（1）允许专项债券用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地。此前“517”系列新政和6月24日自然资源部细则提到， 收回收购土地用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持，此次财政部再次提到相关表述。同时提到，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目，我们认为专项债券使用在新增土储项目仍有待具体细则出台与落地。整体上，我们认为上述政策的落地实施有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。 （2）支持收购存量房，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房、用好保障性安居工程补助资金。在此前“924”央行系列新政中，将其创设的3000亿元保障性住房再贷款支持比例提高到100%，进一步降低贷款成本。此次财政部新增地方政府专 项债券的资金渠道。另一方面，财政部提到要继续用好保障性安居工程补助资金，方向上由此前主要支持新建转向更多支持消化存量方式筹集保障性住房。我们认为有利于加快推动商品房的去库存进程。 （3）及时优化完善相关税收政策。财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策。于购房者而言，普宅非普宅的取消，可以减轻契税、增值税。于 房企而言，土地增值税在房企开发端的普通非普通税率不一，可以减轻房企的税务负担。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-8.3%，落后沪深300指数5.06个百分点，在31 个申万一级行业排名第29名。本周上涨个股共8支，较上周减少110支，下跌股数为 108支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为*ST松江、天房发展、华联控股、云南城投、*ST匹凸，涨幅分别为23.0%、6.1%、4.2%、2.8%、1.7%。跌幅前�为首开股份、空港股份、阳光股份、深深房A、中交地产，跌幅分别为-20.5%、-18.2%、-17.1%、-16.5%、-16.1%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨1支，较上周减少40支，上涨的是中国铁建，涨幅为4.7%。跌幅前�为中梁控股、佳兆业、远洋集团、雅居乐集团、旭辉控股集团，跌幅分别为-46.6%、-38.0%、-35.5%、-34.7%、-33.8%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% -10% -8.31% 电非银子银行金 融 计通家建算信用筑机电装器饰 国石环汽防油保车军石 工化 综公钢机电合用铁械力事设设 业备备 煤医商建炭药贸筑生零材 物售料 有基纺交色础织通金化服运属工饰输 轻食农美房传社工品林容地媒会制饮牧护产服 造料渔理务 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：本周各交易日指数表现图表3：近52周地产板块表现 沪深300指数申万房地产行业指数 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 2024-10 2024-09 2024-08 2024-07 2024-06 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 2023-12 2023-11 2023-10 0.5 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600225.SH *ST松江 23.0% 31.3% 2.39 2.94 600322.SH 天房发展 6.1% 14.4% 1.96 2.08 000036.SZ 华联控股 4.2% 12.5% 3.82 3.98 600239.SH 云南城投 2.8% 11.1% 2.90 2.98 600696.SH *ST匹凸 1.7% 10.0% 9.45 9.61 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周跌幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600376.SH 首开股份 -20.5% -12.2% 3.31 2.63 600463.SH 空港股份 -18.2% -9.9% 12.41 10.15 000608.SZ 阳光股份 -17.1% -8.8% 2.51 2.08 000029.SZ 深深房A -16.5% -8.2% 16.57 13.84 000736.SZ 中交地产 -16.1% -7.8% 12.71 10.66 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 中阳中泰佳中碧蓝新金万华保金华金绿华我大荣滨招世越建华