核心观点与关键数据
新房供给与销售
- 11月重点35城商品住宅批准上市套数环比10月增加至6.4万套，但同比下滑29.39%，累计同比下滑11.31%。
- 30大中城市新房日均成交面积环比增长9.26%，但同比下降33.06%，一线城市日均成交面积同比下降超4成。
- 11月中国商品房销售额0.61万亿，累计同比-11.1%，单月同比-26.09%；销售面积0.67亿平方米，累计同比-7.8%，单月同比-17.93%，环比+2.28%。
二手房市场
- 11月二手房成交面积单月同比大幅下滑，但1-11月重点城市市场成交仍表现稳定，北京、上海、深圳二手房成交累计同比仍保持正增长。
- 11月70个大中城市二手住宅价格同比降幅扩大，四大一线城市二手住宅价格进一步下跌。
- 多数城市二手房价仍下跌，温州、金华等地二手房价格已跌破2010年12月水平。
一线城市房价
- 11月一线城市新房、二手房价格指数同比环比降幅均扩大，仍在消化过往上行周期累计的涨幅。
- 上海核心区域持续供给，为上海新房价格上涨注入动力；北京、广州、深圳新房价格指数进一步下降。
- 11月四大一线城市租金回报率均低于2%，平均房贷利率成本为3.06%，两者差距超过100BP，租金市场尚未企稳。
房地产开发投资
- 11月中国房地产开发投资累计同比下降15.9%，降幅较前月进一步扩大，拖累固定资产投资总量增长。
- 央国企作为拿地主力，积极补仓，中海地产、招商蛇口、绿城中国全口径拿地金额位列行业前三。
- 11月新开工面积累计同比下降20.5%，施工面积累计同比下滑9.6%，竣工面积累计同比下滑18%。
去库存进展
- 截至2025年11月，中国商品房待售面积7.53亿平方米，同比增长2.6%，狭义库存持续去化。
- 现房销售占比提升拉低整体新房均价，1-11月现房累计销售面积占全国商品房销售的35.44%。
- 去库存城市间分化明显，北京、深圳、广州商品住宅去化周期均超过24个月，上海仅为9个月。
投资建议
- 市场对于政策出台的期许仍需关注，尤其是房贷利率调整、商品房收储、城市更新等政策的落地进展。
- 关注老库存减值计提充分，核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂等。
- 恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出的开发商在存量时代价值有望进一步凸显。
- 二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会，如贝壳-W、我爱我家。
风险提示
- 商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险。
