2024年11月房地产行业运行情况报告：量价指标延续积极变化 投资端修复仍需时间

核心观点

11 月 70 城二手住宅和新建商品住宅价格环比跌幅持续收窄，一线城市二手住宅价格连续两个月环比上涨，新建住房价格由环比下跌转为环比持平。11 月全国商品房销售单月同比增速自 2023 年 6 月以来首次转正，带动 1-11 月销售数据降幅收敛。土地市场明显好转，房地产开发资金来源降幅收窄，个人按揭贷款和定金及预收款同比增速显著回升，但开工数据同比仍保持双位数下降，投资端累计降幅仍在扩大。中央政治局会议和中央经济工作会议强调推动房地产市场止跌回稳，预计 2025 年政策将进一步加码，关键在于降低实际居民房贷利率。

关键数据

• 价格表现：70 城二手住宅价格环比跌幅 0.35%（上月 0.48%），58 城下跌；一线城市环比上涨 0.4%，连续两个月上涨。新建商品住宅价格环比下跌 0.20%（上月 0.51%），49 城下跌；一线城市持平（上月下跌 0.2%）。同比方面，二手住宅价格跌幅 8.54%（上月 8.98%），新建商品住宅价格跌幅 6.07%（上月 6.22%）。
• 销售表现：11 月销售面积 8187.8 万平方米（同比 +3.2%），销售额 8270.1 亿元（同比 +1.0%），单月增速首次转正。30 大中城市日均成交套数 3454 套，同比 +20.47%。
• 投资端：11 月房地产开发投资完成额 7325.1 亿元（同比 -11.6%），1-11 月累计降幅 10.4%。资金来源同比 -4.8%（上月 -10.8%），其中个人按揭贷款同比 -0.4%（上月 -8.8%），定金及预收款同比 +5.0%（上月 -3.9%）。开工数据同比分别下降 26.8%、40.2% 和 38.8%，累计降幅分别扩大至 23.0%、12.7% 和 26.2%。
• 土地市场：11 月 100 大中城市住宅用地成交面积 5510.9 万平方米（同比 +40.8%），总价 3226.3 亿元（同比 +84.9%）。

研究结论

市场信心有所回升，但销售端向投资端的传导仍需时间。预计 2025 年央行将继续实施降息降准，政策性降息幅度可能达 0.5 个百分点，并可能通过引导 5 年期以上 LPR 下行等方式实施定向降息，有望推动房地产市场止跌回稳。