政策支持
2025年下半年，REITs领域政策支持密集，中央及地方政府推出多项政策，包括推进REITs常态化申报推荐、项目储备扩容、商业不动产REITs试点等。国家发改委发布通知，推动REITs首发市场扩容，加快成熟资产类型项目常态化申报。国务院、央行等部门也发布文件，支持相关项目通过REITs拓宽资金来源。地方政府积极支持城市更新、文旅消费、人工智能等领域发行REITs。
经营业绩
公募REITs经营业绩分化，经营权类表现较好，产权类普遍下降。市政环保、保租房类REITs经营业绩最佳，生态环保、市政及水利类REITs稳定上升。保障性租赁住房类REITs抗周期性强，出租率和租金维持高位。消费、交通、能源类REITs整体持平，产业园、仓储物流类REITs经营承压。园区基础设施类REITs受行业周期下行和市场竞争加剧影响，出租率和租金双降，以价换量和延长租期成为重要策略。仓储物流类REITs出租率下行压力减缓，但租金承压趋势延续，以价换量仍是主要策略。保障性租赁住房类REITs经营稳定，抗周期性强。消费基础设施类REITs经营情况普遍较好，积极推动转型升级，但需关注区域市场竞争压力。交通基础设施类REITs受区域经济和路网变化影响，通行费收入同比下降，积极因素可持续性有限。生态环保、市政及水利类REITs运营业绩稳定上升。能源基础设施类REITs运营承压，受自然资源禀赋、季节性波动和政策变动影响较大。
底层资产运营情况
新型基础设施（数据中心）类REITs运营平稳，使用率和计费率均保持高位，但客户集中度较高，需关注客户集中风险。园区基础设施类REITs去化率承压，租金持续普降，以价换量和延长租期成为重要策略。仓储物流类REITs出租率下行压力减缓，租金承压趋势延续，以价换量仍是主要策略。保障性租赁住房类REITs出租率和租金维持高位，经营稳定，抗周期性强。消费基础设施类REITs出租率普遍保持高位，租金水平分化，经营情况普遍较好，积极推动转型升级，但需关注区域市场竞争压力。交通基础设施类REITs通行费收入同比下降，受区域经济和路网变化影响，积极因素可持续性有限。生态环保、市政及水利类REITs运营业绩稳定上升。能源基础设施类REITs运营承压，受自然资源禀赋、季节性波动和政策变动影响较大。
市场特征
一级市场：2025年下半年共发行10只公募REITs，其中两只新型基础设施REITs为数据中心资产类型的首批项目。REITs募集总份额共计61亿份，发行规模共计246.8亿元，环比增加53.4%。认购倍数与首日涨幅较上半年有所回落。下半年共2只公募REITs扩募经证监会及上交所注册生效。
二级市场：2025年下半年公募REITs二级市场价格有所承压。中证REITs全收益指数累计涨跌幅为-11.48%，较年中出现反转。回报率方面，中证REITs全收益指数2025年全年回报率已降为-1.51%，年内涨幅全部回落。主要原因系资金流向权益资产压制REITs整体表现、经营基本面未见明显修复、前期REITs供不应求导致市场过热，推高二级价格导致估值偏离，现或逐步向资产估值回归。市场活跃度方面，三季度、四季度REITs成交额总量分别为389.59、267.31亿元，月均换手率分别为16.45%、9.97%，成交额与流动性整体下降。年底三只REITs又将迎来大规模解禁，流通比例从20%左右提升到60%以上，或将带来流动性的提升，但在市场整体下跌趋势中也可能伴随短期价格的考验。
投资逻辑
战略配售：在基本面较为稳定的板块参与战略配售并长期持有的投资策略胜率整体较高，可重点关注消费基础设施、保障房、能源基础设施板块战略配售机会。
网下、公众认购：公募REITs上市首日平均涨幅回落，打新胜率降低，需精选优质资产。
二级市场配置：当前市场估值回调，仍处于下跌趋势，建议结合资产估值右侧入场，等待一季报或分红带来的反弹行情。
风险提示
数据统计偏差；超预期经营风险事件；宏观环境变化影响风险偏好。
