固定收益点评：持有人集中度提升、经营分化明显——公募REITs年报提供了哪些新信息？

固定收益点评 证券研究报告|固定收益研究 2023年04月06日 持有人集中度提升、经营分化明显——公募REITs年报提供了哪些新信息？ 2022年新上市发行的公募REITs共有13只，2023年截至4月5日，新 上市发行3只公募REITs，目前市场共上市27只产品，存续总市值规模 967.68亿元。从2022年全年表现来看，REITs表现分化，涨幅前5名分别为鹏华深圳能源REIT、国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华夏北京保障房REIT，涨幅分别为38.45%、26.85%、25.97%、13.93%、13.35%；跌幅前5名分别为华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT、富国首创水务REIT、华夏中国交建高速REIT、建信中关村产业园REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT，跌幅分别为-10.38%、-9.89%、-9.02%、-7.40%、-5.25%。 整体来讲，REITs全年的表现情况已从各季度季报中有所体现，而年报当中的信息更加丰富，带有一些增量信息，本文将对年报中带来的增量信息进行分析。 2022年全年EBITDA完成度来看，有12单超额完成，有8单不及预期。2022年年化可供分配完成情况，经审计调整后，相较四季报富国首创水务REIT、国泰君安东久新经济REIT、中金普洛斯REIT、鹏华深圳能源REIT和中金厦门安居保障性租赁住房REIT有所提升，而浙商沪杭甬REIT、建信中关村REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和红土创新深圳人才安居REIT有所下降。按照年报数据来看，有14单超额完成，有6单不及预期，不及预期的为高速的5单及博时招商蛇口产业园REIT。 具体项目经营情况方面，高速公路类REITs通行量情况来看均有不同程度的下降，从各自口径通行量同比变动口径来看，浙商沪杭甬REIT表现在高速类中最好，降幅3.3%；平安广州广河REIT、平安广州广河REIT各自口径通行量同比分别下降9.69%、25.42%。生态环保类产品中，富国首创水务REIT主要受到季节性、2022年降水量较低以及合肥项目10月14日发生进水水质异常事件影响，拖累全年业绩。中航首钢绿能REIT生活垃圾处理量有所增加，而厨余垃圾处理量有所下滑，各应收款项有效催收、有序回款。另外，首钢绿能还收到可再生能源电价附加补助10885.32 万元，提供了部分项目收入，但该补助资金将于5年后取消，届时该项目的业务结构调整有待关注。园区类REITs受制于宏观经济增速放缓等影响，项目运营受到冲击，出租率均受到不同程度的影响而整体下滑，另外部分项目虽然采取了租金减免公告，但实际上通过减免管理费、垫资、申请补贴、业绩补偿等方式全额化解了免租对收入带来的影响。整体来讲，完成程度尚可。仓储物流类的运营情况继续维持稳定。保障性租赁住房类的REITs作为2022年新上市的REITs类型，整体运营表现较为稳健，出租率均维持在95%以上。鹏华深圳能源REIT项目电量及电价均超募集预测，表现较好。同时2022年7月11日成立，基础设施项目财务费用、大修费用、2022年全年固定及浮动运营管理服务费等主要成本均发生在报告期，因此本年度其他主营业务成本较高，而可分配金额较少，但仍然完成度出色，达119.89%。 从披露的持有人结构来看：1）2022年大部分REITs持有人中机构投资者持有份额占比提高；2）发行时流通规模越小的产品，个人投资者占比越高；3）个人投资者占比高的产品成交更为活跃；4）前十大持有人集中度均有所提高。 底层资产最新估值情况：根据2022年末新的评估报告来看，产权类除了博时招商蛇口REIT估值有所下降外其余产品都有所增值，特许经营权类表现分化。项目具体情况详见正文。 风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。 作者 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 研究助理张明明 执业证书编号：S0680121070002 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益定期：到期高峰已过，修复继续进行— —3月理财月报》2023-04-04 2、《固定收益定期：强现实不被反映，如何理解？》 2023-04-02 3、《固定收益定期：信用继续走强，利差被动走阔— —产业&城投&银行信用利差跟踪》2023-04-02 4、《固定收益定期：资金跨季分层加剧，大行增配存单回落——流动性和机构行为跟踪》2023-04-01 5、《固定收益专题：藏在区县预算报告里的化债细节 2023-03-31 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1EBITDA完成情况：整体表现分化明显3 2可供分配完成情况：除高速外的资产完成度较好5 3具体项目经营情况：宏观经济放缓是影响主因6 3.1高速公路类REITs6 3.2生态环保类REITs8 3.3园区类REITs9 3.4仓储物流类REITs12 3.5保障性租赁住房类REITs12 3.6清洁能源类REITs13 4持有人结构：集中度、机构占比提高，个人投资者活跃度较高14 5底层资产最新估值情况：产权类整体评估值有所提升16 风险提示17 图表目录 图表1：2022年公募REITs年化EBITDA表现与募集说明书预测对比（万元）3 图表2：2022年公募REITs年化EBITDA表现与募集说明书预测情况明细（万元）4 图表3：2022年公募REITsEBITDA-收入比（万元）4 图表4：2022年公募REITs年化可供分配现金流表现与募集说明书预测对比（万元）5 图表5：2022年公募REITs年化可供分配金额情况明细（万元）6 图表6：2022年高速类REITs通行量情况（1）7 图表7：2022年高速类REITs通行量情况（2）7 图表8：2022年高速公路类REITs财务数据情况对比7 图表9：2022年生态环保类REITs财务数据情况对比9 图表10：2022年园区类REITs经营情况对比（1）10 图表11：2022年园区类REITs经营情况对比（2）10 图表12：2022年园区类REITs财务数据情况对比10 图表13：2022年仓储物流类REITs财务数据情况对比12 图表14：2022年仓储物流类REITs经营情况对比12 图表15：2022年保障性租赁住房类REITs财务数据情况对比13 图表16：2022年保障性租赁房类REITs经营情况对比13 图表17：2022年清洁能源类REITs财务数据情况对比13 图表18：2022年清洁能源类REITs财务数据情况对比13 图表19：2022年、2021年可进行年度对比的REITs机构投资者持有比例数据14 图表20：22年之前上市的REITs流通市值与个人投资者占比关系15 图表21：已披露投资者结构的全部REITs流通市值与个人投资者占比15 图表22：2022年REITs个人投资者占比与换手率的关系15 图表23：2022年可进行年度对比的REITS前十大投资者持有比例较21年变动16 图表24：各产品底层资产市场价值变动情况17 整体来讲，REITs全年的表现情况已从各季度季报中有所体现，而年报当中的信息更加丰富，带有一些增量信息，本文将对年报中带来的增量信息进行分析。 1EBITDA完成情况：整体表现分化明显 2022年全年EBITDA完成度来看，除平安广州广河REIT、华夏越秀高速REIT、中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT和红土盐田港REIT外，其余14只REITs由于财务数据的审计调整，与前四季度累计数据略有出入，经审计调整后，国金中国铁建REIT、建信中关村REIT和华安张江光大REIT有所下降，而剩余11只REITs均有所上升。按照年报数据来看，有12单超额完成，有8单不及预期。 高速类REITs业绩表现受到通行量下降的影响，5单REITs年化EBITDA完成度在80%上下，均显著低于说明书预测值；生态环保类REITs首创水务项目受到全年降水量较低因素等影响完成度为82.76%；园区类REITs受宏观经济的影响，出租率整体呈现下滑趋势，业绩表现分化，其中华夏合肥高新产园REIT表现最好，完成度为169.56%，博时蛇口产园REIT全年累计完成度最低，为88.61%；仓储类REITs、保障房类REITs表现较好；能源类REITs受益于三季度的突出表现，完成度为156.99%。 我们从EBITDA-收入比来看项目2022年盈利能力情况。除了生态环保类REITs和能源类REITs外，其余类别REITs整体运营比较稳定，而且不同类别REITs之间的差异不大，均在65%-85%之间。中航首钢绿能REIT的EBITDA-收入比最低，为28.99%，主 要原因为计提超额收入对应的成本及激励成本导致EBITDA利润率较低，仅为34.24%；鹏华深圳能源REIT的EBITDA-收入比仅优于绿能，为32.60%，原因主要系基金成立于2022年7月11日，基础设施项目财务费用、大修费用、2022年全年固定及浮动运营管理服务费等主要成本均在基金成立后计提；富国首创水务REIT的EBITDA-收入比排名倒数第三，为51.76%。 图表1：2022年公募REITs年化EBITDA表现与募集说明书预测对比（万元） 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表2：2022年公募REITs年化EBITDA表现与募集说明书预测情况明细（万元） 说明书2022年 证券简称资产类型 EBITDA年化 2022年实际 EBITDA年化 EBITDA完成度 浙商沪杭甬REIT 交通基础设施 50671.47 39698.55 78.34% 平安广州广河REIT 交通基础设施 67546.92 52037.38 77.04% 华夏越秀高速REIT 交通基础设施 18893.25 15500.87 82.04% 华夏中国交建REIT 交通基础设施 42095.98 35451.51 84.22% 国金中国铁建REIT 交通基础设施 52202.66 42185.99 80.81% 富国首创水务REIT 生态环保 18418.05 15242.67 82.76% 中航首钢绿能REIT 生态环保 11353.72 12479.22 109.91% 博时蛇口产园REIT 园区基础设施 10550.50 9348.49 88.61% 东吴苏园产业REIT 园区基础设施 14661.63 16541.13 112.82% 建信中关村REIT 园区基础设施 14664.62 13419.61 91.51% 华安张江光大REIT 园区基础设施 5926.57 6333.29 106.86% 国泰君安东久新经济REIT 园区基础设施 6765.50 9234.14 136.49% 国泰君安临港创新产业园REIT 园区基础设施 3702.46 5689.21 153.66% 华夏合肥高新产园REIT 园区基础设施 5518.09 9356.43 169.56% 红土盐田港REIT 仓储物流 8404.04 9044.83 107.62% 中金普洛斯REIT 仓储物流 23731.51 23945.89 100.90% 鹏华深圳能源REIT 能源基础设施 47137.65 74000.99 156.99% 中金厦门安居保障性租赁住房REIT 保障性租赁住房 5408.54 6866.41 126.95% 红土创新深圳人才安居REIT 保障性租赁住房 4516.57 5792.95 128.26% 华夏北京保障房REIT 保障性租赁住房 4402.67 6100.82 138.57% 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表3：2022年公募REITsEBITDA-收入比（万元） 证券简称资产类型 2022年实际 浙商沪杭甬REIT交通基础设施39698.55