2023年公募REITs市场年度报告-蓄势扩容 经营分化

2023年度报告 公募REITs 2023年公募REITs市场年度报告 蓄势扩容经营分化 2021～2023年REITs发行情况（单位：亿元、单） 本文统计分析了REITs产品2023年发行概况、市场表现，从资产类别的角度出发分析 400 300 200 100 - 发行规模发行单数 14了各类别REITs产品经营情况，结合发行 12情况、政策环境提出对REITs产品下一阶 10段的市场展望。 8 6发行概述：2023年，REITs发行稳步推进， 4新发行上市5只，已上市REITs产品总市 2值为750.25亿元；多数REITs产品价格存 0 2021年 1～6月 2021年2022年2022年2023年 7～12月1～6月7～12月1～6月 2023年 7～12月 在回调趋势，最高涨幅为6.17%；产品发行 衔接通畅，4只存续REITs扩募成功，13只 产品已受理或通过。 2021～2023年各类别资产发行情况（单位：亿元） 2021年2022年2023年 资产分类：已上市公募REITs资产类型分产权、特许经营权两大类，细分产业园区、 300 250 200 150 100 50 港口物流仓储、保障性租赁住房、生态环 保、收费公路及能源六大领域。收费公路 REITs仍为存量主力，2023年能源REITs发行规模实现增长。 经营情况：受区域租赁市场需求等影响，产业园REITs经营情况持续分化；港口仓储 - 物流和保障性租赁住房REITs经营情况较 为稳健；生态环保REITs经营数据小幅波 作者 大公国际结构融资部温鑫吴维嘉魏莱电话：010-67413300客服：4008-84-4008 Email：research@dagongcredit.com 动；收费公路REITs经营数据受节假日影响，环比波动较大；能源REITs受季节特 点影响，燃气和风力发电项目经营表现差异较大。 展望：REITs市场规模预期将在新发和扩募 的双轮驱动下扩充，产品发行将延续审慎的节奏并逐步回归常态化；消费基础设施 REITs产品预期会成为新的发行增长点；多只FOF将REITs纳入投资范围，推动社保 基金参与REITs配置，投资者结构将进一步完善。 一、发行概况及市场表现 REITs发行稳步推进，2023年新发行上市5只，已上市REITs总市值达750.25亿元；多数公募REITs产品价格存在回调趋势；产品发行衔接通畅，4只存续REITs 扩募成功，13只产品已受理或通过。 中国公募REITs自正式落地以来，已历经三年发展，资产范围逐步扩充、发行机制逐步成熟、首批产品扩募成功、参与主体向多元化拓展；同时，受基本面压力、流动性疲软、部分资产经营预期存在偏离影响，估值回调、市场价格承压，是机遇与挑战并存的一年。 发行数量与规模方面，截至2023年12月31日，市场共计29只REITs产品 已挂牌上市，发行规模合计964.52亿元，其中发行规模最小为8.24亿元，发行规模最大为108.80亿元。其中，2021年发行上市11只REITs，发行规模合计 364.13亿元；2022年发行上市13只REITs，发行规模合计429.48亿元；2023年发行上市5只REITs，发行规模合计170.92亿元。 图1公募REITs发行规模（单位：亿元） 1,200 累计发行规模当月发行规模 1,000 800 600 400314 200 139 50 94 83 108 48 3926 18 16 30 - 数据来源：公开资料，大公国际整理 发行场所方面，目前29只公募REITs产品均为交易所市场发行，截至2023 年12月31日，上海证券交易所发行20单，发行规模712.35亿元，占比73.85%； 深圳证券交易所发行9单，发行规模252.18亿元，占比26.15%。 产品模式和期限方面，29只公募REITs产品均为契约式封闭基金，封闭期最短为12年，最长为99年，加权平均封闭期限为40.05年。 表 1 2023年公募 REITs 产品发行概况 基金全称 基金简称 上市时间 发行规模（亿元） 发行份额（亿份） 嘉实京东仓储物流封闭式基础嘉实京东仓储基础设施REIT 2023-02-08 17.57 5.00 中航京能光伏封闭式基础设施中航京能光伏REIT 2023-03-29 29.35 3.00 中信建投国家电投新能源封闭中信建投国家电投新能源REIT 2023-03-29 78.40 8.00 中金湖北科投光谷产业园封闭中金湖北科投光谷REIT 2023-06-30 15.75 6.00 中金山高集团高速公路封闭式中金山东高速REIT 2023-10-27 29.85 4.00 设施证券投资基金证券投资基金 式基础设施证券投资基金 式基础设施证券投资基金基础设施证券投资基金 数据来源：公开资料，大公国际整理 图2公募REITs价格情况（单位：元/份、%） 市场价格方面，多数公募REITs产品上市后经过2021和2022年相对过热的涨幅后，存在回调趋势。截至2024年1月8日最新收盘价格，已挂牌上市的29只公募REITs产品总市值为750.25亿元，4只产品最新价格高于发行价格，其中国泰君安临港创新产业园REIT增长率最高，为6.17%；25只产品最新价格低于发行价格，其中红土创新深圳安居REIT增长率最低，为-46.54%。 1.0010.00% 0.000.00% -1.00-10.00% -2.00-20.00% -3.00-30.00% -4.00 -5.00 REIT REIT REIT REIT REITREITREITREIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT REITREIT REIT 中博平航时安首招广钢商交绿蛇投能口广 产河 业高 园速 红浙华东中土商安吴金创沪张苏普新杭江园洛盐甬产产斯田业业 港园 富华建华国国夏信夏金首越中中中创秀关国国水高村交铁务速产建建封公业高高闭路园速速式 鹏红华华土夏深创北圳新京能深保源圳障 安房居 中华国国金夏泰泰厦合君君门肥安安安高临东居新港久产创新 REIT 园新经 REIT 产济业 REIT 园 华中华华泰金夏夏江安基杭苏徽金州交交华和控控润达 REIT REIT 有高 REIT REIT REIT 巢科产园 嘉中中中中实航信金金京京建湖山东能投北东仓光国科高储伏家投速基电光 REIT REIT REIT 础投谷 设新 施能 REIT 源 -40.00% -50.00% 最新价格-发行价格涨幅 注：最新价格为2024年1月8日收盘价数据来源：公开资料，大公国际整理 此外，2023年华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT、博时招商蛇口产业园REIT以及红土创新盐田港REIT共4只扩募产品均扩募成功。截至2023年底，易方达深高速高速公路封闭式基础设施证券投资基金、华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金和嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金等13只产品已受理或通过。 二、资产分类及产品经营情况 已上市公募REITs资产类型分产权、特许经营权两大类，细分为产业园区、港口仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、收费公路及能源六大领域；收费公 路为主力领域，2023年能源REITs发行规模实现增长。 截至2023年12月31日，已上市的公募REITs产品根据资产类型可分为产 权类和特许经营权类2个大类，其中产权类共16只产品，包括产业园区9只、 港口仓储物流3只以及保障性租赁住房4只；特许经营权类共13只产品，包括 生态环保2只，收费公路8只以及能源3只。 图3公募REITs产品类型及发行规模（单位：亿元） 产权类 特许经营权类 产业园区 港口仓储物流 保障性租赁住房 生态环保 收费公路 能源 博时招商蛇口产业园REIT 红土创新盐田港REIT 红土创新深圳安居REIT 中航首钢绿能REIT 平安广交投广河高速REIT 鹏华深圳能源REIT 华安张江产业园REIT东吴苏园产业REIT建信中关村产业园REIT 华夏合肥高新产园REIT 国泰君安临港创新产业园REIT 中金普洛斯REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT 华夏北京保障房REIT 中金厦门安居REIT 华夏基金华润有巢REIT 富国首创水务封闭式REIT 浙商沪杭甬REIT 华夏越秀高速公路REIT华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT 华泰江苏交控REIT 中航京能光伏REIT中信建投国家电投新能源REIT 国泰君安东久新经济REIT 中金安徽交控REIT 华夏杭州和达高科产园REIT 中金山东高速REIT 中金湖北科投光谷REIT 2021年2022年 2023年 467.15 168.00 143.12 94.32 60.06 31.88 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00 0.00 产业园区港口仓储物流保障性租赁住房生态环保收费公路能源 数据来源：公开资料，大公国际整理 从发行规模来看，收费公路类公募REITs发行规模为467.15亿元，远高于其他资产类型公募REITs；产业园区类发行数量高于其他资产类型公募REITs，发行规模为168.00亿元；港口仓储物流类94.32亿元；保障性租赁住房类60.06 亿元；能源类143.12亿元；生态环保31.88亿元。此外，4只扩募成功的公募 REITs主要集中在产业园区类和港口仓储物流类。 产业园REITs受区域租赁市场需求等影响，经营情况持续分化；港口仓储物流和保障性租赁住房REITs经营情况较为稳健；生态环保REITs经营数据小幅波动；收费公路REITs经营数据受节假日影响影响，环比波动较大；能源REITs受季 节特点影响，燃气和风力发电项目经营表现差异较大。 目前已上市产品中，有28只REITs至少连续发布了2023年第三、四季度报告，1只REITs仅发布了2023年四季度报告未列入营业收入与EBITDA环比数据统计。整体来看，2023年一季度，收费公路REITs营业收入、EBITDA环比表现较为突出；生态环保REITs仅EBITDA环比出现增长；能源REITs营业收入环比减少但EBITDA呈现大幅增长；产业园区REITs多只产品营业收入环比表现较差，部分产品EBITDA有所增长；港口仓储物流和保障性租赁住房REITs营业收入、EBITDA环比较为稳定。2023年二季度，产业园区REITs持续分化，2只扩募产品营业收入和EBITDA环比均大幅提升；保障性租赁住房REITs经营较为稳健；收费公路REITs营业收入和EBITDA环比以负增长居多；能源和港口仓储物流、生态环保REITs个别产品表现突出。2023年三季度，产业园区扩募产品仍保持环比增长，收费公路REITs营业收入环比增长出现回升，港口仓储物流、保障性租赁住房、生态环保和能源REITs整体持续平稳增长。2023年四季度，收费公路、部分产业园区和能源REITs营业收入和EBITDA环比回落较大。 表22023年各产品营业收入与EBITDA环比增长率情况（单位：%） 数据来源：公开资料，大公国际整理 （一）产业园区REITs 已上市产业园区REITs共计9只，其中2023年新发产品1只，存量产品中 表3产业园区类公募REITs产品情况 2023年新发产品（1只） 产品简称所在地项目名称 2只已扩募。从项目所在地来看，9只产品底层资产分别位于7个省份和直辖市，主要集中在长三角地区，产业以高新科技和先进制造业为主。博时招商蛇口产业园REIT和华安张江产业园REIT均已扩募，分别购入光明加速器二期项目和张润大厦项目；同时，还有3只产业园区REITs已获交易所反馈。 中金湖北科投光谷REIT湖北省光谷软件园、互联网+项目 存量产品（8只，其中2只已扩募） 产品简称 所在地项目名称 博时招商蛇口产业园REIT广东省首次：万融大厦、万海大厦 扩募：