2023年公募REITs市场年度报告-蓄势扩容 经营分化

2023年公募REITs市场年度报告 蓄势扩容经营分化 本文统计分析了REITs产品2023年发行概况、市场表现，从资产类别的角度出发分析了各类别REITs产品经营情况，结合发行情况、政策环境提出对REITs产品下一阶段的市场展望。 发行概述：2023年，REITs发行稳步推进，新发行上市5只，已上市REITs产品总市值为750.25亿元；多数REITs产品价格存在回调趋势，最高涨幅为6.17%；产品发行衔接通畅，4只存续REITs扩募成功，13只产品已受理或通过。 资产分类：已上市公募REITs资产类型分产权、特许经营权两大类，细分产业园区、港口物流仓储、保障性租赁住房、生态环保、收费公路及能源六大领域。收费公路REITs仍为存量主力，2023年能源REITs发行规模实现增长。 经营情况：受区域租赁市场需求等影响，产业园REITs经营情况持续分化；港口仓储物流和保障性租赁住房REITs经营情况较为稳健；生态环保REITs经营数据小幅波动；收费公路REITs经营数据受节假日影响，环比波动较大；能源REITs受季节特点影响，燃气和风力发电项目经营表现差异较大。 展望：REITs市场规模预期将在新发和扩募的双轮驱动下扩充，产品发行将延续审慎的节奏并逐步回归常态化；消费基础设施REITs产品预期会成为新的发行增长点；多只FOF将REITs纳入投资范围，推动社保基金参与REITs配置，投资者结构将进一步完善。 作者 大公国际结构融资部温鑫吴维嘉魏莱电话：010-67413300客服：4008-84-4008Email：research@dagongcredit.com 一、发行概况及市场表现 中国公募REITs自正式落地以来，已历经三年发展，资产范围逐步扩充、发行机制逐步成熟、首批产品扩募成功、参与主体向多元化拓展；同时，受基本面压力、流动性疲软、部分资产经营预期存在偏离影响，估值回调、市场价格承压，是机遇与挑战并存的一年。 REITs发行稳步推进，2023年新发行上市5只，已上市REITs总市值达750.25亿元；多数公募REITs产品价格存在回调趋势；产品发行衔接通畅，4只存续REITs扩募成功，13只产品已受理或通过。 发行数量与规模方面，截至2023年12月31日，市场共计29只REITs产品已挂牌上市，发行规模合计964.52亿元，其中发行规模最小为8.24亿元，发行规模最大为108.80亿元。其中，2021年发行上市11只REITs，发行规模合计364.13亿元；2022年发行上市13只REITs，发行规模合计429.48亿元；2023年发行上市5只REITs，发行规模合计170.92亿元。 数据来源：公开资料，大公国际整理 发行场所方面，目前29只公募REITs产品均为交易所市场发行，截至2023年12月31日，上海证券交易所发行20单，发行规模712.35亿元，占比73.85%；深圳证券交易所发行9单，发行规模252.18亿元，占比26.15%。 产品模式和期限方面，29只公募REITs产品均为契约式封闭基金，封闭期最短为12年，最长为99年，加权平均封闭期限为40.05年。 市场价格方面，多数公募REITs产品上市后经过2021和2022年相对过热的涨幅后，存在回调趋势。截至2024年1月8日最新收盘价格，已挂牌上市的29只公募REITs产品总市值为750.25亿元，4只产品最新价格高于发行价格，其中国泰君安临港创新产业园REIT增长率最高，为6.17%；25只产品最新价格低于发行价格，其中红土创新深圳安居REIT增长率最低，为-46.54%。 注：最新价格为2024年1月8日收盘价数据来源：公开资料，大公国际整理 此外，2023年华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT、博时招商蛇口产业园REIT以及红土创新盐田港REIT共4只扩募产品均扩募成功。截至2023年底，易方达深高速高速公路封闭式基础设施证券投资基金、华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金和嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金等13只产品已受理或通过。 二、资产分类及产品经营情况 已上市公募REITs资产类型分产权、特许经营权两大类，细分为产业园区、港口仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、收费公路及能源六大领域；收费公路为主力领域，2023年能源REITs发行规模实现增长。 截至2023年12月31日，已上市的公募REITs产品根据资产类型可分为产权类和特许经营权类2个大类，其中产权类共16只产品，包括产业园区9只、港口仓储物流3只以及保障性租赁住房4只；特许经营权类共13只产品，包括生态环保2只，收费公路8只以及能源3只。 数据来源：公开资料，大公国际整理 从发行规模来看，收费公路类公募REITs发行规模为467.15亿元，远高于其他资产类型公募REITs；产业园区类发行数量高于其他资产类型公募REITs，发行规模为168.00亿元；港口仓储物流类94.32亿元；保障性租赁住房类60.06亿元；能源类143.12亿元；生态环保31.88亿元。此外，4只扩募成功的公募 REITs主要集中在产业园区类和港口仓储物流类。 产业园REITs受区域租赁市场需求等影响，经营情况持续分化；港口仓储物流和保障性租赁住房REITs经营情况较为稳健；生态环保REITs经营数据小幅波动；收费公路REITs经营数据受节假日影响影响，环比波动较大；能源REITs受季节特点影响，燃气和风力发电项目经营表现差异较大。 目前已上市产品中，有28只REITs至少连续发布了2023年第三、四季度报告，1只REITs仅发布了2023年四季度报告未列入营业收入与EBITDA环比数据统计。整体来看，2023年一季度，收费公路REITs营业收入、EBITDA环比表现较为突出；生态环保REITs仅EBITDA环比出现增长；能源REITs营业收入环比减少但EBITDA呈现大幅增长；产业园区REITs多只产品营业收入环比表现较差，部分产品EBITDA有所增长；港口仓储物流和保障性租赁住房REITs营业收入、EBITDA环比较为稳定。2023年二季度，产业园区REITs持续分化，2只扩募产品营业收入和EBITDA环比均大幅提升；保障性租赁住房REITs经营较为稳健；收费公路REITs营业收入和EBITDA环比以负增长居多；能源和港口仓储物流、生态环保REITs个别产品表现突出。2023年三季度，产业园区扩募产品仍保持环比增长，收费公路REITs营业收入环比增长出现回升，港口仓储物流、保障性租赁住房、生态环保和能源REITs整体持续平稳增长。2023年四季度，收费公路、部分产业园区和能源REITs营业收入和EBITDA环比回落较大。 （一）产业园区REITs 已上市产业园区REITs共计9只，其中2023年新发产品1只，存量产品中2只已扩募。从项目所在地来看，9只产品底层资产分别位于7个省份和直辖市，主要集中在长三角地区，产业以高新科技和先进制造业为主。博时招商蛇口产业园REIT和华安张江产业园REIT均已扩募，分别购入光明加速器二期项目和张润大厦项目；同时，还有3只产业园区REITs已获交易所反馈。 2023年，产业园区REITs经营情况出现分化。博时招商蛇口产业园REIT营业收入和EBITDA持续增长，其中三季度分别环比增长36.25%和33.50%，主要受扩募底层资产增加影响；截至2023年末，首次投资项目万融大厦、万海大厦的出租率1分别为91%、92%，新购入光明加速器二期项目出租率为97%。华安张江产业园REIT营业收入和EBITDA有所波动，其中三季度受扩募影响分别环比增长112.30%和140.00%；四季度环比均有所减少，主要系张润大厦重要承租方哲库科技（上海）有限公司提前退租所致；截至2023年末，底层资产张江光大园和张润大厦的出租率分别为80.68%和63.31%。东吴苏园产业REIT营业收入小幅波动，四季度EBITDA均环比有所减少，主要受项目公司租金收入、物业管理费收入减少，同时计提浮动管理费导致营业成本大幅增长，两者共同影响所致；截至2023年末，东吴苏园产业REIT基础设施项目公司出租率分别为88.25%和82.44%。 建信中关村产业园REIT营业收入小幅波动，EBITDA持续减少；截至2023年末，基础设施项目公司出租率为63.75%，持续处于较低水平。其他产品营业收入和EBITDA均小幅波动，截至2023年末出租率均在80%以上，其中国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT和华夏杭州和达高科产园REIT和达药谷一期项目出租率均在96%以上。整体来看，产业园区REITs底层资产表现略有分化，部分项目出租率仍有待提升。 数据来源：公开资料，大公国际整理 （二）港口仓储物流REITs 已上市港口仓储物流REITs共计3只，其中2023年新发产品1只，存续2只产品均已扩募。从项目所在地来看，产品主要位于广东省等6个省份和直辖市。从仓库类型来看，红土创新盐田港REIT位于深圳盐田保税区，首次购入的现代物流中心和扩募新购入的世纪物流园均属于高标仓和保税仓；中金普洛斯REIT以高标仓和非保税仓为主，首次购入底层资产7个物流园中仅普洛斯广州保税物流园为保税仓，扩募新购入3个物流园均为非保税仓；嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产3个物流园均属高标仓。此外，还有3只港口仓储物流REITs已受理。 2023年，港口仓储物流REITs经营表现相对稳健。红土创新盐田港REIT营业收入和EBITDA有所波动，三季度由于产品扩募营业收入和EBITDA均环比小幅上升；截至2023年末，底层项目现代物流中心和世纪物流园的出租率分别为95.23%和100%。中金普洛斯REIT营业收入和EBITDA持续增长，截至2023年末，首次募集投资7个基础资产平均出租率为94.89%，扩募新购入3个基础资产平均出租率为81.47%。嘉实京东仓储基础设施REIT营业收入和EBITDA有所波动，其中二季度环比下降33.62%；截至2023年末，三个基础设施项目的租赁率均为100%。 数据来源：公开资料，大公国际整理 （三）保障性租赁住房REITs 已上市保障性租赁住房REITs共计4只，均为2022年上市，平均每只发行规模15.01亿元,2023年无新增产品。从项目所在地来看，4只产品底层资产分别位于广东省、北京市、福建省和上海市，集中在直辖市和人口净流入大城市等地区。从底层资产来看，主要为保障性租赁住房，其中华夏北京保障房REIT底层资产为具备保障性质的公共租赁住房。此外，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT于2024年1月上市，发行规模为30.50亿元，发行价格为3.05元/份，高于其他4只同类产品当日最新价格；底层资产为位于上海市的江湾社区项目和光华社区项目。该只产品为截至目前募集规模最高的保障性租赁住房REITs。 2023年，保障性租赁住房REITs经营表现整体平稳，4只保障性租赁住房REITs营业收入和EBITDA均变化不大。其中，红土创新深圳安居REIT实现营业收入0.55亿元，截至2023年末，安居百泉阁项目、安居锦园项目保租房出租率分别为97.33%、97.25%，配套设施出租率均为100%，保利香槟苑项目、凤凰公馆项目保租房出租率分别为99.52%、99.25%，接近满租；从保障性租赁住房板块的租户结构2来看，凤凰公馆企业租户占比25.08%，其他三个项目企业租户占比均在64%以上，其中安居锦园项目企业租户占比100%。华夏北京保障房REIT实现营业收入0.73亿元，截至2023年末，底层项目综合出租率3为96.94%，其中文龙家园项目个人租户比例为78.84%，熙悦尚郡项目全部为个人租户。中金厦门安居REIT实现营业收入0.77亿元，截至2023年末，底层项目综合出租率4为99.83%；从租户结构来看，个人租户占比91.94%。华夏基金华润有巢REIT实现营业收入0.78亿元，截至2