核心观点与关键数据
- 公司概况：中国金茂为央企中化控股旗下城市运营平台，实际控制人为国务院国资委，拥有强大的资金和产业协同能力。
- 销售业绩：2025年上半年销售金额534亿，同比提升19.6%，首次进入克而瑞全口径销售排名前10位，住宅平均签约单价提升至2.2万元/平方米。
- 拿地策略：坚持双聚焦策略，2025年上半年获取16个优质项目，全部位于一二线城市，拿地金额492亿元，拿地面积145万平方米。
- 货值结构：未售货值约3200亿，69%集中在华北及华东等经济发达区域，88%位于一二线城市，一线城市占比提升9pct。
- 产品力：以“金玉满堂”四大产品线为骨架，通过科技系统打造极致产品力，提升经营效率，2025年上半年16个完成首开，平均首开周期4.8个月。
- 投资物业：商业零售和商务租赁运营稳健，零售物业以“览秀城、金茂汇、J·LIFE”三大品牌矩阵深耕一二线核心城市，写字楼出租率持续维持高位。
- 酒店运营：聚焦一二线核心城市优质地段，与国际顶级管理公司合作，形成高端品牌矩阵，已开业酒店13家，总客房数超4000间。
- 物业服务：金茂服务2025年上半年管理规模同比增长11%至1.1亿平方米，实现营业收入17.8亿元，同比增长19.6%。
- 财务状况：2024年以来业绩修复趋势明显，2025年上半年实现营业收入251.13亿元，同比增长14.3%，实现归母净利润10.9亿元，同比增长7.9%。
- 债务结构：持续优化境内外债务结构，降低融资成本，2025年上半年境内外新增融资平均成本2.70%，外币债务占比下降至21%，开发贷/经营贷占比提升至41%。
研究结论
- 公司业绩表现将逐步回升，预期2025-2027年整体营收增速分别为10%、4%、4%，毛利率分别为17.1%、17.4%、18.0%。
- 预计2025-2027年归母净利润分别为11.1、15.6、16.2亿元，EPS分别为0.08、0.12、0.12元，当前股价对应PE分别为13.5、9.7、9.3倍。
- 维持“买入”评级，看好公司业务结构调整后盈利能力回升。
- 风险提示：房地产政策支持不及预期风险，销售去化不及预期而导致的流动性风险，受租赁市场震荡影响商业物业租金及出租率下滑风险。
