华发股份：逆势跻身TOP20，优质基本面助力穿越周期

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 9 2022年中报 中国房地产房企中报点评 华发股份 逆势跻身TOP20,优质基本面助力穿越周期 文/研究员朱一鸣、汪慧 【合同销售493.91亿元，行业排名升至第17位】2022年上半年，华发股份实现合同销售金额493.91 亿元、合同销售面积178.7万平方米，在上半年房地产行业整体销售出现较大规模萎缩的环境下， 仍然保持稳健的市场份额，增幅明显好于同规模房企及行业整体，行业排名跃进TOP20，排在第17位，竞争力凸显出来，展现出较强的稳健性。 【聚焦核心城市布局，获取上海、杭州等城市优质地块】上半年，华发股份投资谨慎稳健，重点聚焦核心城市增加项目储备，在上海、杭州、珠海等核心深耕城市成功获取6宗优质地块，总计容建 筑面积达54.15万平方米。截至报告期末，持有待开发土地计容建筑面积434.02万平方米，在建面 积1594.95万平方米，储备资源较为丰富和优质，可为企业可持续发展提供良好保障。 【营收与归母净利双增长，待结算资源丰富】报告期内，营收与归母净利润利润逆势实现双增长，展示出较强的韧性。营业收入达250.05亿元，同比增长20.37%。归母净利润18.46亿元，同比增长9.44%。但在成本走高、行业盈利承压常态化，华发股份也面临了一些挑战，利润率有所下行。截至报告期末，华发股份预收楼款为742.99亿元，较年初增长9.10%，待结算资源较为丰富，后期营收稳定增长有所保证。 【“三道红线”保持绿档，融资渠道不断拓宽】截至上半年末，华发股份持有现金521.89亿元，较2021年末增加4.4%。“三道红线”继续保持绿档，其中现金短债比为1.78、净负债率为89.9%、扣除预收账款的资产负债率为66.57%。整体债务结构表现稳健，资金安全性较高，优质的基本面有利资金持续稳定流入，提升穿越周期能力和行业竞争优势。 【商业布局进驻全国16个重点城市，增强企业发展内生动力】上半年，华发股份以提升品质、优化服务、强化品牌为重点，积极推动产品力升级，助力销售。同时持续强管理、练内功、补短板，推动公司管理降本增效，增强企业发展内生动力。此外，在“一核两翼”业务格局战略下，继续深入挖掘商业运营、上下游产业链业务价值。报告期内，商业板块全国化布局持续推进，已进驻全国16 个重点城市，旗下项目逾百个，实现租金收入1.99亿元。 正文: 01销售：合同销售493.91亿元，行业排名升至第17位 2022年上半年，市场持续低迷，销售去化普遍承压，在此背景下，华发股份积极应对、及时调整营 销策略，实现合同销售金额493.91亿元、合同销售面积178.7万平方米，尽管不比2021年同期，但明显好于同规模房企及行业整体。根据克而瑞榜单数据显示，行业排名跃进TOP20，排在第17位。下行周期下，华发股份保持了“中而美”的发展态势，竞争力凸显出来，行业地位不断巩固，展现出较强的稳健性。 图：2018-2022上半年华发股份销售业绩（亿元） 数据来源：CRIC、企业公告 从销售额分布结构来看，珠海大区、华东大区、华南大区三大核心增长区业绩占比超9成。其中，珠海大区销售贡献97.81亿元，占比19.80%；华东大区销售贡献293.35亿元，占比59.39%；华南大区销售贡献70.97亿元，占比14.37%。此外北方大区及北京区域贡献分别21.01亿元、10.77亿元，合计占比6.44%。整体来看，珠海大本营地位稳固，近几年随着“1+4”战略布局的持续优化，华东大区战略地位不断突出，已然成为支撑企业业绩的主力。 图：2022上半年华发股份合同销售额分布结构 数据来源：CRIC、企业公告 02投资：聚焦核心城市布局，获取上海、杭州等城市优质地块 目前，各城市分化延续，不确定性增加，在控风险的前提下，积极寻找机会窗口，做到“精准投资”尤为重要。上半年，华发股份投资谨慎稳健，重点聚焦核心城市增加项目储备，在上海、杭州、珠海等核心深耕城市成功获取6宗优质地块，总建筑面积达54.15万平方米。面对热点城市土地市场高竞争、高总价局面，华发股份也积极展开合作巩固市场份额，如在上海集中供地中与建发房产联合拿下闵行区两宗地，成交总价高达56.4亿元。 截至报告期末，华发股份持有待开发土地计容建筑面积434.02万平方米，在建面积1594.95万平方 米，合计储备达2028.97万平方米，由于新增投资收紧，总量略低于2021年末。结合销售面估算，土地消化周期较长，且主要位于一、二线核心城市，去化预期稳定，可为企业可持续发展提供良好保障。 图：2018-2022上半年华发股份土地储备（万平方米） 数据来源：CRIC、企业公告 03盈利：营收与归母净利双增长，待结算资源丰富 报告期内，华发股份保持了有序得当的交付、结转节奏，实现营收与归母净利润双增长，展示出较强的韧性。营业收入达250.05亿元，同比增长20.37%。由于成本走高，毛利润、净利润均有所下行，分别为53.57亿元、22.73亿元。此外，归母净利润18.46亿元，同比增长9.44%。 近年来，行业盈利承压常态化，在此趋势下，华发股份也面临了一些挑战，今年上半年毛利率、归母净利率较2021年同期都有所走低，但仍保持在行业中位水平偏上。毛利率为21.42%、归母净利率为7.38%，分别同比降低8.2个百分点、0.7个百分点。 截至报告期末，华发股份预收楼款为742.99亿元，较年初增长9.10%，待结算资源较为丰富，后期营收稳定增长有所保证，但盈利水平仍需进一步观望。 图：2019-2022上半年华发股份营收与利润情况 数据来源：CRIC、企业公告 04债务：“三道红线”保持绿档，融资渠道不断拓宽 上半年，在传统融资渠道保持稳健流速的基础上，华发股份不断创新拓宽融资方式，提高公司资金使用效率，以保证资金安全。期内，在证券交易所、银行间市场等成功发起融资储备额度155亿元，在完成第一期类Reits50亿元储架发行之后，顺利获得第二期50亿元类Reits储架批复，并在上半年顺利完成全市场首单类Reits15.48亿元转售续期；此外，还成功发行南湾华发商都CMBS35亿元和威海华发新天地商业CMBN6.3亿元，融资渠道得到进一步拓宽和优化。 截至上半年末，华发股份持有现金521.89亿元，较2021年末增加4.4%，总有息负债为1434.18亿元。“三道红线”继续保持绿档，其中现金短债比为1.78,净负债率与扣除预收账款的资产负债率均有所优化，分别降至89.9%、66.57%。 整体来看，华发股份债务结构表现稳健，资金安全性较高。凭借国企背景及优质的基本面，有利于资金持续稳定流入，提升穿越周期能力和行业竞争优势。 图：2018-2022上半年华发股份偿债能力指标 数据来源：CRIC、企业公告 05战略：商业布局进驻全国16个重点城市，增强企业发展内生动力 推动产品力升级，增强企业发展内生动力。上半年，华发股份以提升品质、优化服务、强化品牌为重点，积极推动产品力升级，助力销售。品质方面，推出新产品力模型，编制完成精装住宅室内收纳设计、城市系公区及户内精装标准化等成果10余项。期内旗下武汉外滩荟项目、上海苏河世纪项目、武汉公园首府项目凭着实力及创意设计，成功斩获德国殿堂级荣誉“标志性设计奖·创新建筑奖”，深受国际业界认可，品牌影响力再度扩大。 服务方面，加速全国化客服体系和信息化平台迭代更新，上线工单管理、交付预约、报表查询、数据预警等多项功能，覆盖全国50余个项目。 品牌方面，坚守“品质中国匠心筑家”品牌战略理念，不断提升行业品牌影响力和地位；持续推出“华发家人”“华发高端项目产品力巡礼”“匠心·工程师”等系列视频和专题报道，运用华发优生活官微、华发股份官方视频号、华发优生活APP等自媒体平台强化品牌宣传。其中，华发股份视频号上半年荣获乐居财经“中国地产企业官方视频号影响力榜单”第13位。 此外，华发股份持续强管理、练内功、补短板，推动公司管理降本增效，增强企业发展内生动力。一是优化管控体系，健全现代法人治理结构、总裁办公会议事规则及程序和分级授权方案，提升工作效率；二是严格落实目标成本管控，控制招标采购成本，加强税务精细化管理；三是持续推进人才建设，加强人才外引内育，促进人才资源量质齐升；四是信息数字化建设加速，实现核心业务管控过程信息化全覆盖；五是多种举措加强风险管控能力。 充分发挥业务协同效应，不断夯实“一核两翼”发展格局。在“一核两翼”业务格局战略下，华发 股份在注重房地产主业的同时，兼顾商业运营、上下游产业链业务价值挖掘。报告期内，商业板块全国化布局持续推进，已进驻全国16个重点城市，旗下项目逾百个。截至6月30日，出租房地产 总面积达51万平方米，1-6月实现租金收入1.99亿元。 同时，公司上下游产业链也取得不俗成绩。营销公司助力公司实现销售业绩；设计公司荣获“2021年高新技术企业成长100强”；代理公司门店配置持续优化；更新公司多个重点旧改项目顺利推进；优生活公司出租率目标超额达成。 附表：2020-2022上半年企业财务指标 分类 财务指标 2020年 2021年 1H2021 1H2022 同比 规模 营业收入（亿元） 510.1 512.4 207.7 250.0 20.4% 物业销售营业收入（亿元） 481.1 486.0 196.1 239.3 22.0% 归母净利润（亿元） 29.0 31.9 16.9 18.5 9.4% 总资产（亿元） 3218.8 3550.6 3473.5 3727.5 7.3% 净资产（亿元） 633.8 958.9 698.9 1015.3 45.3% 盈利及运营 毛利率 24.30% 25.80% 29.58% 21.42% -8.2pts 净利率 8.94% 9.13% 11.39% 9.09% -2.3pts 归母净利率 5.69% 6.23% 8.12% 7.38% -0.7pts 每股基本收益（元/股） 1.16 1.34 0.73 0.82 12.3% 营销及管理费用率 2.59% 2.65% 2.85% 3.34% 0.5pts 现金及偿债能力指标 现金（亿元） 436.4 499.9 591.5 521.9 -11.8% 短期负债（亿元） 456.6 275.2 374.9 293.1 -21.8% 现金短债比 0.96 1.82 1.58 1.78 0.2 长短期债务比 2.47 3.97 3.03 3.89 0.86 净负债率 181.6% 90.5% 131.6% 89.9% -41.7pts 扣除预收后的资产负债率 76.46% 67.13% 75.27% 66.57% -8.7pts 资本效率指标 股东权益回报率 14.21% 15.28% 7.75% 8.98% 1.2pts 净资产收益率（ROE） 8.54% 5.87% 3.55% 2.30% -1.3pts 资产收益率（ROA） 1.64% 1.38% 0.71% 0.62% -0.1pts 资产杠杆率 507.86% 370.27% 496.96% 367.15% -129.8pts 注：销管费用率=（销售费用+管理费用）/报告期内操盘销售金额股东权益回报率=归母净利润/平均归属于母公司股东权益×100%；净资产收益率（ROE）=净利润/平均净资产×100%； 资产收益率（ROA）=净利润/平均资产总额×100%；资产杠杆率=总资产/所有者权益合计 数据来源：企业公告、CRIC研究中心整理