中海物业2023年上半年业绩回顾及下半年展望
上半年业绩回顾
- 整体表现：中海物业以“中海市物业管理现代化”路线实现持续均衡健康的高质量发展。财务表现方面，收入同比增长3.7%达到71亿，毛利同比增长4.7%达到12亿，毛利率同比提升0.2个百分点至17%。股东应占溢利同比增长5.3%达到7.7亿，利润增速大于收入增速，成利率保持高位运行。
- 派息情况：中期派息每股9港仙，同比增长0.5港仙，派息率为30.7%。同时，董事会宣布派发一次性特别股息每股1港仙，以庆祝中海物业上市十周年。
- 收入结构：主航道物管收入占比79%，增值服务占比21%。毛利方面，物管占比72%，增值服务占比28%。物管和增值服务毛利率均持续提升，分别达到15.5%和22.5%。
- 服务版图：服务163个城市，代管项目达到2,301个，代管面积4.4亿平方米。物管收入上升8.3%至56亿，毛利上升至8.6亿-8.7亿，毛利率15.5%。
- 新增面积：第三方项目占比40%，非住占比27%，新增面积3,200万平方米，其中第三方占比85%，非住业态占比近六成。
- 外拓策略：坚持“三高”策略（高合约、高转化、高效益）。新增外拓联合合约额9.8亿元，联合合约额均值稳步提升，单个项目均值同比增长17%。聚焦城市运营业态和核心城市都市圈，城市运营合约额同比增长9.6%，四大核心都市圈（大湾区、长三角、京津冀、成渝山）占比持续超过60%。外拓年均合约额占比方面，城市运营占64%，商住占23%，住宅占13%。
- 增值服务：住客增值服务收入6.11亿，毛利2.13亿，毛利率35.2%，同比增长5个百分点。主要来源于毛利率较高的社区资产经营服务，包括二手房产租售中介和一手分销。飞筑服务收入8.6亿，毛利1.2亿，主要受上游地产行业调整影响，开发商业务承压，但通过优化业务结构，飞筑服务规模下滑幅度同比收窄，毛利率13.4%。
- 停车位买卖：上半年售出365个车位，销售收入2,700万元，毛利率稳定在20%以上。
下半年展望
- 中长期规划：公司中长期规划与国家“十四五”规划紧密结合，具体规划将在不久后详细说明。
- 外拓情况：第三季度外拓表现良好，7月和8月外拓营收额同比增长两到三倍，截至第三季度末已达到去年全年外拓年销售额水平。全年表现需关注第四季度的冲刺情况。
- 经营环境：下半年经营环境竞争激烈，公司将重视催收催缴和现金流管理，争取在充满挑战的环境下取得满意成果。
投资者问答
- 分红率：公司政策以30%作为分红率底线，今年中期分红率未低于去年全年水平。未来全年派息具体数字需等待年底董事会决议，综合考虑经营情况、大环境和资本市场表现。
- 明年业绩增速：行业面临房地产交付和销售情况不明朗、市场竞争加剧等挑战，公司积极采取各项努力拓展业务，但明年业绩增速需等待今年全年核算和“十四五”规划确定。
- 应收账款：应收账款规模受收缴情况和业务结构转变影响，公司重视应收账款管理，通过分类精细化管理、与负责人KPI挂钩等方式控制规模。
- “物业服务进家门”政策：政策体现对优质服务、透明化、专业化服务的需求提升。中海物业将抓住机遇，扩大增值服务占比，尝试智慧科技应用，提升综合服务能力。例如，中介业务增长迅速，并带动美居、造家等一条龙服务。
