财通房地产 中海物业2026年中期业绩交流

中海物业2026年中期业绩总结

一、核心业绩指标

1. 财务表现：2026年上半年总收益74.8亿元，同比升4.5%；净利率9.4%，销管费率2.4%；贷款面积4.95亿平方米，同比升3.7%，新增3700万平方米，同比升16.4%；银行结余及现金57.3亿元；中期股息每股10港仙，同比升11.1%。
2. 业务布局：覆盖171座城市、2424个项目，涵盖住宅、商业、公建、城市服务四大业态；物管服务收入62亿元，同比升9.4%，第三方项目占比13.3%，非住业态占比33.4%；新增项目中第三方占比86%、非住占比77%。
3. 增值服务：用户增值收入5.2亿元，毛利率39.2%；新房分销签单数同比增近400%，签约金额增近125%至11亿元；非住户增值收入7.3亿元，毛利率3.3%；停车位买卖收入2540万元，毛利率超20%。

二、关键业务进展

1. AI应用：推广物业AI助手（2万名员工使用，累计120万次频次），搭建智能体开发中心，覆盖客服、经营分析等场景，产出超600个智能体，740余个项目上线标准化工单系统，30个项目试点无人值守服务。
2. 外拓策略：坚持“三高”策略（高合约额、高转化率、高效益），上半年新签合同总额19.5亿元，非住业态占91%；核心都市圈新签12.1亿元，占比61.8%；一二线城市新签18亿元，占比超91%；千万级项目新签11.8亿元，占比超60%；学校、医院赛道新签2.7亿元，期末在管112个相关项目。

三、Q&A核心要点

1. 外拓利润率：上半年外拓项目利润率较去年提升0.5-0.6个百分点，导向为接近或不低于现有项目利润率，不同业态略有差异；全年外拓目标不低于去年水平，去年外拓额约二三十亿元。
2. AI投入：已在后台管理、前线运营应用，如车场巡检、项目成本测算（分钟级、误差率≤5%）、AI巡点等；后台管理提效效果显现，前线项目辅助效果逐步体现，大规模解放劳动力仍需时间。
3. 地产新政影响：利好头部房企，公司旗下中海发展、宏洋为行业领先，具备合作优势；物业行业增值服务规模处于低位，上游交付节奏受地区政策影响，需关注后续变化。
4. 全年展望：收入增长有信心，2026年以前to B项目今年贡献约10亿元增量收入，覆盖退盘影响；利润空间受成本（人工、物料、服务投入）上升挤压，跌幅较去年收窄。
5. 收缴与现金流：上半年收缴率与去年持平，80%应收账款账期在1年内，拨备率约10%；下半年将积极催收，争取应收账款控制在合理范围。

四、风险与关注

1. 地产行业下行、竞争压力影响非住户增值业务规模及利润率。
2. AI应用大规模落地需技术、软硬件积累，尚待时间沉淀。
3. 地产新政下上游交付节奏存在不确定性，需持续跟踪。