上半年经营回顾
中海物业上半年财务表现稳健，收入、毛利、利润均实现同比增长。具体数据如下：
- 收入：同比增长3.7%至71亿元。
- 毛利：同比增长4.7%至12亿元，毛利率提升至17%。
- 股东应占溢利：同比增长5.3%至7.7亿元，利润率保持高位运行于10.9%。
- 派息：中期派息每股9港仙，同比增长0.5港仙，派息率为30.7%，并派发上市十周年一次性特别股息每股1港仙。
业务结构：
- 物管主业收入占比79%，增值服务占比21%。
- 毛利构成中，物管占72%，增值占28%。
- 物管与增值服务毛利率分别达15.5%和22.5%，均实现持续提升。
业务规模与拓展：
- 服务覆盖163个城市，代管项目2,301个，代管面积达4.4亿平方米。
- 物管收入上升8.3%至56亿元，毛利上升8.6%至8.7亿元，毛利率为15.5%。
- 第三方项目在管面积占比40%，非住业态占比27%；新增面积3,200万平方米，其中第三方占比85%，非住业态接近六成。
外拓策略成效：
- 坚持“高合约、高转化、高效益”三高策略，上半年新增外拓联合面积约9.8亿元。
- 单个项目平均合约额同比增长17%，四大核心都市圈（大湾区、长三角、京津冀、成渝）贡献超60%外拓收入。
- 外拓年均合约额中，城市运营占64%，商写占23%，住宅占13%。
增值服务进展：
- 住户增值收入6.1亿元，毛利2.13亿元，毛利率35.2%，同比增长5个百分点，主要受益于社区资产经营服务。
- 飞筑业务收入8.6亿元，毛利1.2亿元，受地产行业调整影响承压，但通过增加设备安装、维保、绿化等工程优化结构，服务规模下滑幅度收窄，毛利率维持在13.4%。
- 停车位买卖精细化管控，上半年售出365个车位，销售收入2,700万元，毛利率稳定在20%以上。
下半年经营动态与中长期展望
战略规划进展：
- “十四五”战略规划处于定稿阶段，将在近期向市场详细说明，涵盖未来三年至五年的发展目标与增速预期。
外拓业绩表现：
- 第三季度外拓营收同比增长两到三倍，截至三季度末已达到去年全年外拓销售额水平。
- 全年最终表现将视第四季度冲刺情况而定。
经营环境与回款管理：
- 当前市场竞争激烈，收缴与催收压力较大，公司高度重视现金流与收缴率管控。
- 实施精细化应收账款管理，将收缴率指标与项目负责人KPI及绩效激励直接挂钩，力求控制应收规模。
投资者问答回应
关于未来业绩增速：
- 中海地产仍能提供稳定交付量支持，保障基础业务增长。
- 积极拓展城市运营与城市服务赛道，提升外拓能力。
- 行业整体面临房地产销售低迷、费用敏感度上升等挑战，明年增速需待全年核算及“十四五”规划发布后进一步明确。
关于分红政策：
- 分红率以30%为基准底线，2024年中期分红未低于去年全年水平。
- 公司致力于提供长期稳定且逐步提升的股东回报。
- 全年派息方案将在年底由董事会结合经营成果、宏观环境与资本市场表现综合决策。
关于应收账款结构：
- 应收账款受大环境收缴压力及业务结构变化双重影响。
- 非住业态与城市运营业务结算周期较长，拉长整体应收周转天数。
- 公司已将应收账款管理列为重点工作，推行分类精细管理与绩效挂钩机制，积极压降风险。
关于“物业服务进家庭”政策解读：
- 政策反映社会对物业服务需求升级，强调专业化、透明化与高品质服务。
- 符合中海物业“优等优价”定位，有利于行业规范化发展，凸显公司内控与风控优势。
- 将拓展家庭场景下的增值服务空间，探索从规模扩张向技术增效的战略转型。
- 当前已形成中介+美居+造家的一站式服务链条，2024至2025年上半年中介业务增速超30%。
- 持续推进智慧化、数字化应用，包括无人设备、AI技术等多元尝试，提升综合服务能力。
