公募REITs周报（第40期）：业绩驱动涨势分化

核心观点

• REITs板块走势与业绩表现相关，业绩韧性强的保障房、生态环保、消费REITs周度涨幅居前。
• REITs全周换手率随新项目上市有所提升，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅分别为+0.3%和+0.5%。
• 主要指数周涨跌幅对比：中证转债 > 中证全债 > 中证REITs > 沪深300。

关键数据

• 中证REITs指数：周涨跌幅-0.1%，年初至今涨跌幅+3.2%，收盘价814.90点。
• REITs总市值：2206亿元，较上周增加27亿元；全周日均换手率0.64%，较前一周上升0.12个百分点。
• 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高100BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为210BP。
• 近一年中证REITs指数回报率5.5%，波动率7.4%，回报率低于沪深300和中证转债，高于中证全债；波动率低于沪深300和中证转债，高于中证全债。

研究结论

• 多数板块收涨，新型基础设施、市政设施、消费基础设施涨幅靠前。
• 周度涨幅排名前三的REITs：创金合信首农REIT（+4.22%）、南方万国数据REIT（+4.09%）、中金印力消费基础设施REIT（+3.85%）。
• 新型基础设施REITs交易活跃度最高，消费基础设施REITs成交额占比最高（21.0%）。
• 主力净流入额前三名：华夏中海商业REIT（10371万元）、华夏基金华润有巢REIT（1233万元）、华夏华润商业REIT（1089万元）。

一级市场发行

• 截至2025年10月31日，已受理、申报、问询、反馈、通过待上市、已上市REITs产品数量分别为1、1、2、5、7、12只。

估值跟踪

• REITs年化现金分派率均值为6.4%。
• 不同项目类型REITs估值水平：市政设施相对净值折溢价率最高（59.7%），园区基础设施P/FFO最高（31.3%）。
• 产权类REITs股息率高于中证红利股股息率100BP，经营权类REITs内部收益率与十年期国债收益率利差为210BP。

行业要闻

• 华夏中海商业REIT成功在深交所上市，为商业地产行业转型提供范本。
• REITs三季报显示，整体营收同比下滑5%，保障房、生态环保、消费表现稳健。

风险提示

• 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。