核心观点与关键数据
投资市场保持活跃，但交易周期延长
2025年第三季度英国学生公寓（PBSA）投资额创历史新高，达18.3亿英镑，全年累计约34亿英镑，同比增长3%。尽管市场流动性充足，但消防安全整改、租赁周期等因素导致交易时间延长。QuadReal以超5.5亿英镑收购Apollo Portfolio，KKR以约2.3亿英镑收购Curlew Capital Portfolio等交易凸显市场活跃度。
投资偏好转向资产组合
单资产运营股票仍占主导地位（年内售出27个），但资产组合交易重现复苏，全年交易9个。投资者偏好核心加价值增值平台，即便在2025/26学年租赁环境挑战下仍保持规模投资。
土地与融资渠道受阻
受Gateway 2监管延误、规划挑战和高建造成本影响，土地交易（9个月11笔）和预融资机会（9个月10笔）显著放缓。建设周期中Gateway 3时间不明确进一步影响项目可行性。
新资本来源加速入场
新投资者占比持续提升：2024年新资本占组合交易67%，2025年至今占44%。全球资本持续流入，传统机构与新资金共同推动市场深度，新资金更青睐顶级资产或增值潜力项目。
宏观政策与经济展望
英格兰银行维持4.00%利率，缩减量化紧缩规模至700亿英镑。行长Andrew Bailey表示经济仍面临挑战，通胀或于9月回升，未来降息需循序渐进。尽管部分机构预测利率年底降至3.00%，但财政担忧和弱经济前景将使房产收益率长期高于10年期国债收益率——这一趋势全球普遍存在。
租金增长与入学需求
UCAS数据显示2025/26学年本科入学强劲：总录取增长3.1%，英国生源增长3.2%，国际生源增长2.8%（创2020年来新高），其中中国生源反弹13.1%，美国生源增长10.4%。高阶大学录取占比39%（同比增长6.9%），82%申请者获首选院校。但需注意UCAS仅反映本科需求，不含研究生。
国际生学费政策变动
英国政府确认将实施国际生附加费（预计占收入6%），用于补贴国内学生优先课程资助。此举或推高国际生学费，削弱英国教育市场竞争力，中低阶大学受影响更大。
研究结论
英国PBSA市场在挑战中保持韧性，投资活跃度与新资本入场推动市场深度。政策变动和宏观环境需关注，但供需失衡市场和高增值资产仍是核心投资逻辑。Knight Frank预计2025/26年市场机遇将集中于需求旺盛地区和具备增值潜力的资产，全年展望报告将于11月发布详细分析。
