Melbourne的工业市场在空置率上升和商业环境低迷的情况下仍表现出韧性。
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整体市场：
- 主要净租金季度上涨2.7%至$151/sqm，2025年至今累计上涨5.6%；
- 主要区域平均优惠为20.0%，西部最高达26.4%；
- 空置率从3.1%升至3.9%，为2020年Q3以来最高水平；
- 2025年至今租赁成交面积814k sqm，物流和零售分别占34%和27%；
- 2026年供应预计小幅增长，新增仓储738k sqm；
- 主要工业收益率连续7个季度保持5.58%，主要与次级收益率差距收窄至69 bps；
- 2025年前三季投资额较2024年下降35%，年内工业资产交易108宗，总金额$2.02亿。
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区域表现：
- 北部：
- 主要租金季度上涨1.8%至$143/sqm，年增4.2%；
- 租赁活动强劲反弹，Q3-2025成交55,603 sqm（环比增324%）；
- 优惠平均20.4%，Somerton & Campbellfield最高（30%），机场最低（10%）；
- 空置率升至6.2%，为最高区域；
- 2025年新增供应预计减少40.6%至154,847 sqm。
- 西部：
- 主要租金持平于$137/sqm，为最低区域；
- 优惠平均26.4%，Truganina和Tarneit最高（30%）；
- YTD成交437,802 sqm，占比53.8%；
- 空置率升至5.5%，为2017年Q2以来最高；
- 2025年新增供应预计减少67.8%至207,532 sqm。
- 东南部：
- 主要租金季度上涨1.8%至$145/sqm，年增4.5%；
- Q3-2025成交47,630 sqm，年累计181,052 sqm；
- 优惠平均19.4%，为最低区域；
- 空置率升至2.3%，略高于10年平均水平；
- 2025年新增供应最多（345,206 sqm），主要位于Pakenham和Cranbourne West。
- 东部：
- 主要租金季度上涨3.8%至$138/sqm，年增10.0%；
- 优惠平均21.3%，年增5.0%；
- 空置率降至1.6%，为最紧市场；
- 2026年新增供应预计创纪录达106,518 sqm，主要来自Kilsyth和Boronia的再开发项目。
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关键结论：
- 市场整体保持韧性，但空置率上升和供应增长压力增大；
- 北部区域表现突出，西部空置率最高且供应锐减；
- 东南部供应集中，东部未来供应量激增；
- 投资活动降温，但主要收益率稳定，区域分化明显。
