合约销售稳健，再融资落地助力财务优化；上调目标价

2025财年业绩大致符合预期。新世界发展2025财年收入为276.8亿港元，同比降23%，主因建筑业务接近完工、中国内地物业开发确认收入减少及已出售业务收入流失。毛利为116.3亿港元，同比降10%；核心经营利润为60.2亿港元，同比降13%，估算核心利润约5亿港元，稍低于预期。董事会决议不派发末期股息。

上调2026财年销售目标至270亿港元。得益于2024年初楼市“撤辣”及预期利率下调，2025财年公司香港实现应占合约销售约110亿港元，主要来自“柏傲”系列豪宅项目及写字楼项目，中国内地物业取得合约销售人民币140亿元，其中大湾区占比52%。公司设定2026财年全年销售目标270亿港元，同比增4%。投资物业表现理想，K11 MUSEA及K11 ArtMall人流及销售额均录得增长。

降负债仍为未来重点。公司总债务由2024财年底约1,516亿港元降至约1,460亿港元，净负债约为1,201亿港元，较2024财年底减少约45亿港元，短期债务大幅减少至约66亿港元。公司于2025年6月成功完成882亿港元贷款再融资，增强了财务灵活性。展望2026年，公司提出“七大减债措施”，包括加快销售、释放农地价值、加快出售非核心资产、降低资本开支及暂停派息等，以加快现金流入及降低负债。

维持买入，上调目标价至9.70港元。分析师认为公司约0.13倍的市净率已充分反映市场对其负债之担忧，同时相信在利率未来12至18个月可能进一步下降，加上中国香港房地市场有序复苏的情况下获得重估。基于资产净值估算80%折让，上调目标价至9.70港元，维持买入评级。