2025中报点评：调整步入尾声，盈利能力持续修复

新城控股2025年中报点评

事件与业绩概述

公司发布2025年半年度报告，实现营业收入221.0亿元，同比下降34.8%；归属于上市公司股东的净利润9.0亿元，同比下降32.1%；扣非归母净利润为9.5亿元，同比下降28.2%。

商业运营表现

• 商业运营总收入69.4亿元，同比增长11.8%。
• 物业出租及管理业务毛利率高达71.2%。
• 旗下在营购物中心实现总销售额超515.0亿元，同比增长16.5%；客流总量达9.5亿人次，同比增长16.0%。
• 截至2025/6/30，公司在营吾悦广场达174座，开业面积达1608.1万平方米，出租率达97.8%。
• 探索付费会员模式，全国20座吾悦广场试点推出“悦会员”服务，截至2025/6/30，会员人数4917万人。

开发业务调整

• 房地产开发销售收入151.7亿元，同比下降44.9%；毛利率为8.0%。
• 合同销售金额103.3亿元，同比下降56.2%。
• 聚焦“保交付”，上半年实现超1.6万套物业高品质交付。
• 全口径资金回笼率高达115.1%，经营性现金流连续八年为正。

盈利能力与财务状况

• 2025H1，毛利率/净利率较2024年分别大幅提升7.0/3.2pp至26.9%/4.0%。
• 费用管控成效显著，销售费用同比大幅下降39.9%。
• 融资渠道保持畅通，2025年8月成功发行10.0亿元中期票据，利率2.68%创历史新低。
• 整体平均融资成本降至5.55%，较2024年末下降0.37pp。
• 推进公募REITs、持有型不动产ABS等工作，优化资本结构。

盈利预测与投资建议

• 预计2025-2027年归母净利润CAGR为19.4%。
• 考虑到公司商业板块展现出强大的抗周期韧性与运营效率，开发业务虽处调整期但风险逐步出清。
• 鉴于2026年可比公司平均PB为1.0倍，给予公司2026年0.65倍PB，对应目标价为17.86元，首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示

• 宏观经济及房地产市场波动风险、居民消费意愿减弱风险、商业地产行业竞争加剧风险、公司融资及现金流管理不及预期的风险。