深度系列2：“全球数贸中心”开业在即，市场化定价有望大幅增厚公司业绩

核心观点与关键数据

• 全球数贸中心概况：公司第六代市场—全球数贸中心预计2025年10月试营业，涵盖市场、商务写字楼、数字大脑、商业街区、公寓5大板块，总建筑面积125万㎡，总投资约83亿元。
  • 市场板块：建筑面积41万㎡，5,200+间商铺，收入包括“选位费”+“商位使用费”。首批招商行业涵盖珠宝、潮玩、护肤及医美用品、婴幼童生活用品，选位费区间11-13.8万元/㎡。
  • 公寓：1,001套精装修公寓，面积35~70㎡，出租均价1,800元/月。
  • 商业街区：1楼88间店铺出售，2-3楼109间店铺出租。
  • 写字楼：T3-T7共5栋，总建筑面积约12万㎡，已于2024年底售罄。
• YW广场：位于五区与六区连接步行街，规划面积超2万㎡，可容纳超600户，开创“白天批发洽谈，夜晚零售狂欢”的双轨制生态。
• 业绩贡献测算：
  • 销售收入：市场板块选位费117-200亿元，内环商业街1层店铺销售9.2-15亿元，写字楼T3-T7销售14.7-19.5亿元。
  • 租金收入：市场板块2.7-2.9亿元，内环商业街2-3层1,942.7-4,089.8万元，公寓2,010.8-2,140.5万元。
• 盈利预测：
  • 2025-2027年营收：195.97/255.28/301.03亿元，增速24.53%/30.26%/17.92%。
  • 2025-2027年归母净利润：40.73/64.41/74.80亿元，增速32.50%/58.15%/16.12%。
  • 假设：市场板块业务量价齐升，Chinagoods和跨境支付释放利润弹性，进口业务成为新增长点。
• 投资建议：维持“买入”评级，可比公司2025-2026年平均PE为26x/22x。

研究结论

• 全球数贸中心开业将大幅增厚公司业绩，市场板块、B2B电商平台和跨境支付为主的外贸生态有望释放利润弹性，进口业务成为新增长点。
• 公司2025-2027年业绩有望保持较快增长，维持“买入”评级。
• 风险提示包括项目测算风险、地缘政治风险、新业务发展不及预期风险。