2025年上半年不动产ABS市场运行回顾

2025年上半年，中国不动产ABS（包括CMBS/CMBN和类REITs）市场呈现稳健增长态势，总发行规模达922.74亿元，同比增长40.65%，净融资额为357.53亿元。从产品结构看，CMBS发行34单，规模490.49亿元；CMBN发行2单，规模22.91亿元；类REITs发行25单，规模409.33亿元，其中交易所市场占比88.86%。净融资方面，交易所类REITs贡献显著，达246.60亿元。

发起机构以国有企业为主，CMBS/CMBN发起机构多元化，包括城投、商业物业开发企业等，类REITs发起机构相对集中，能源类央企占比较大。持有型不动产ABS发行2单，底层资产为能源基础设施和数据基础设施，助力多层次REITs市场建设。

发行利率整体较低且呈下降趋势，多数AAAsf级证券发行利率在3%以内，部分产品利率超过3%。底层物业业态方面，零售和办公物业仍是CMBS/CMBN重要底层资产，清洁能源基础设施为类REITs主要底层资产，保租房未来或成为重要资产。底层商业物业多位于经济发达地区，清洁能源基础设施区位与地区经济发达程度相关性较弱。

舆情方面，部分标的物业底层现金流恶化，物业估值下降，引发评级下调甚至进入被动处置状态。商业地产市场整体承压，空置率攀升叠加租金下行，导致物业估值面临下降压力。