2026年上半年不动产ABS市场运行回顾

2026年上半年，不动产ABS市场呈现快速增长态势，发行规模同比增长47.94%，达到1384.80亿元。机构间REITs发展迅速，发行规模达330.13亿元，对类REITs的挤出效应有所减弱。净融资额为431.78亿元，同比增长16.59%，交易所类REITs和机构间REITs贡献显著。

从融资主体看，CMBS/CMBN融资人/物业持有方多元化但向头部集聚；类REITs融资人/物业持有方集中度高，非能源系央/国企份额提升；机构间REITs融资人/物业持有方多元分散。发行利率整体下行但存在分化，类REITs利率集中在1.5%-2.5%，CMBS/CMBN利率主要分布在2.0%-3.5%。底层资产方面，CMBS/CMBN以商业物业为主，类REITs和机构间REITs聚焦基础设施但范畴在拓宽。

报告重点分析了不动产ABS市场的发行规模、净融资、融资主体结构、发行利率、底层资产分布以及二级市场表现。特别关注了机构间REITs的发展、融资人/物业持有方变化、利率分化情况以及商业物业与基础设施的底层资产差异。

当前不动产ABS市场呈现规模快速增长和净融资稳步提升的态势。机构间REITs发展迅速，对类REITs的挤出效应减弱。融资主体结构呈现多元化与头部集聚并存，利率整体下行但分化明显。二级市场换手率回落，公募基金持仓热度有所减弱但仍占一定比例。

投资不动产ABS需关注市场集中度风险，CMBS/CMBN融资人/物业持有方向头部集聚可能加剧风险集中。利率分化可能导致部分产品收益不及预期。底层资产质量需持续关注，商业物业与基础设施的区位差异影响资产表现。二级市场流动性风险和公募基金持仓变化也可能对市场产生影响。