房地产行业2025年中期投资策略：市场企稳将近，运营型资产率先重估

核心观点

• 市场现状：2025年上半年房地产市场动荡未歇，成交量价齐跌，但降幅同比收窄，市场信心有所修复。70个大中城市房价下降趋势趋缓，供给有所缓和，有利于存量库存消化。
• 政策支持：政府采取收储+旧房改造双管齐下的策略去库存，土地收储规模已超4800亿元，专项债收储政策持续完善，部分城市运用创新方式推进收购存量商品房。
• 行业展望：调整接近底部，复苏仍需时间。预计2025年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-7.8%/-7.2%/-11.8%/-10.5%/-9.8%。随着房价调整和国债收益率下行，租金回报率和无风险收益率已结束倒挂，一线城市房价具备企稳的基础。
• 投资建议：看好经营稳健的优质房企，个股推荐开发：华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK）；商业：中国国贸（600007.SH）；物企：保利物业（6049.HK）、华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK）。

关键数据

• 商品房销售：2025年H1商品房销售面积同比下降3.5%，收窄15.5pp；销售额同比下降5.5%，收窄19.5pp。Q2以来，受政策效果减退、中美贸易战影响，市场重回下行区间，销售面积同比降幅逐步扩大。
• 房价走势：70个大中城市房价下降趋势有所趋缓，但Q2环比跌幅有所扩大。二手房表现更突出，2025H1监测14城销售面积同比变化率由负转正至+11.0%。
• 库存情况：截至2025年6月末，商品房待售面积7.7亿平米，同比增长4.1%，商品房狭义库存去化周期由2021年低点的0.3年拉长至当前的0.8年。
• 土地出让：2025年1-6月300城住宅用地成交面积同比提升4.1%，一二线城市拿地回温。
• 需求预期：居民未来收入信心指数持续下跌，居民预期未来房价下跌的占比逐步上升，市场观望情绪浓厚。

研究结论

• 房地产市场调整接近底部，但复苏仍需时间，宽松政策有望持续释放。
• 经营稳健的优质房企将率先受益，建议关注开发、商业和物企领域的优质标的。
• 风险提示：市场销售恢复不及预期风险；政策放松力度不及预期风险；行业现金流状况不及预期风险。