二手结构|上半年京沪深杭大面积、中高总价 成交占比持增

2025年上半年，中国主要城市二手房市场呈现以下结构特征：

一、成交总价段结构：

• 豪宅需求稳增：京沪1000万元以上豪宅成交占比虽低，但同环比显著增长，上海1000-3000万区间增幅最明显（分别上升0.68pct和0.33pct）。
• 刚改需求回调：300-600万区间成交占比全面下跌，北京该区间同环比均下降，反映刚改客群观望情绪加剧。
• 极致刚需消费降级：沪深杭200万元以内房源成交占比上升，深圳该区间占比达14.69%，环比和同比均增长；上海、杭州低总价段成交占比均超40%。

二、成交面积段结构：

• 小面积段集中度下降：90平方米以内仍是主力，但占比减少，因多为老旧房源且户型功能不足。
• 大面积段占比上升：140平方米以上成交占比普遍增长，因三房/四房设计满足“一步到位”需求，性价比高。
• 上海特例：90-140平方米中等面积段占比环比小幅回落，主要受新房优质改善盘分流影响。

三、成交区域结构：

• 中等价值片区占比提升：北京海淀区、上海徐汇区等中等价值片区成交占比环比增长。
• 主力区域集中度下降：深圳南山区、福田区，上海闵行区等传统主力区域成交占比环比下跌。

研究结论：

• 二手房市场仍处于高位震荡，但增速放缓，累计同比增幅好于新房。
• 低总价极致刚需成交占比持增，千万豪宅需求稳定，刚改中改需求“塌陷”。
• 成交区域向城市中等价值片区聚焦，远郊老破小面临去化压力。
• 短期市场稳中有降，中高改小区放量取决于新增挂牌量和新房入市量，刚需盘以价格为导向。