预计10月供应回落而成交环增3-5成， 京沪深政策发酵供需两旺

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 中国房地产 2024年10月 研报 预计10月供应回落而成交环增3-5成，京沪深政策发酵供需两旺 预计10月供应回落而成交环增3-5成，京沪深政策发酵供需两旺 文/杨科伟俞倩倩 10月仍处于传统营销旺季，不过房企推盘积极性稳步回落，回落至8月水平。据CRIC调研， 10月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积752万平方米，环比下降31%，同比下降18%，绝对 量回归至8月水平。仅一线同比保持正增31%，二线同环比跌幅显著，累计同比降幅达3成以上。从供给结构来看，呈现出改善为主，刚需为辅的供应结构；主城、近郊、远郊占比结构为57%、 30%和12%，预判10月，我们认为，整体成交大概率稳步上行，环比增3-5成，同比因去年基数较 低，预期转正。而二手房或将环比增1-2成，增幅略小于新房。 一、规模：10月28城供应环降3成回归8月水平，京沪深新政效应环比持增 10月仍处于传统营销旺季，不过房企推盘积极性稳步回落，回落至8月水平。据CRIC调研， 10月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积752万平方米，环比下降31%，同比下降18%，绝对 量回归至8月水平。 图：28个重点城市商品住宅供应月度变动情况（单位：万平方米） 备注：2024年10月预估数据来源为CRIC城市机构调研，下同 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 分能级来看，仅一线同比保持正增31%，环比下降11%，累计同比降幅19%显著低于二三线。其中北京、上海、深圳供应量较9月环比持增，而北京同比倍增，放量显著，10月预计供应量将达到61万平方米，绝对量为年内次高，预期将有3800余套房源入市，以此带动累计同比正增5%。广州因9月集中放量，本月迎阶段性回调，但是供应绝对量仍处年内高位，单月同比增幅高达86%。 二线供应稳中有降，环比下降38%，同比下降28%。绝对量来看，成都、天津、西安等短期热度较高城市单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，仅宁波因上月基数较低，同环比实现倍增，多数城市同环比齐降，尤其是武汉、杭州、青岛、济南、长春跌幅显著，武汉、杭州主要源于推货节奏问题，而青岛、济南、长春则源于行情低迷，“以销定产”模式下房企推盘积极性并不高涨。 三四线供应量环比微降9%，不过同比腰斩，供应量仍处阶段性低位。徐州、常州等迎阶段性小 幅放量，无锡、漳州、泉州供应普降，因低迷行情影响，仍处于去库存阶段。 表：28个重点城市2024年10月预计商品住宅供应变动情况（单位：万平方米） 能级 城市 2024年10月预估 环比 同比 2024年前10月 累计同比 一线 北京 61 12% 483% 388 5% 上海 80 10% -12% 630 -19% 广州 62 -42% 86% 513 -18% 深圳 30 1% -31% 321 -38% 合计 233 -11% 31% 1852 -19% 二线 成都 56 -57% -39% 1010 -21% 天津 50 -35% 39% 539 -19% 西安 50 -42% -33% 711 -1% 长沙 45 -20% -3% 356 -31% 宁波 44 346% 151% 175 -23% 重庆 34 -7% 1% 248 -37% 武汉 33 -62% -37% 512 -34% 杭州 30 -55% -63% 553 -36% 苏州 25 -19% -27% 230 -44% 南京 22 -16% -40% 215 -47% 南宁 19 -49% -3% 185 -31% 合肥 18 -27% -39% 195 -51% 昆明 16 -53% 218% 177 -4% 郑州 15 5% -23% 215 -25% 厦门 8 -30% -32% 85 -44% 青岛 7 -73% -74% 281 -53% 济南 6 -69% -84% 196 -56% 福州 5 -2% 5% 64 -36% 长春 5 -64% -79% 145 -42% 合计 487 -38% -28% 6090 -32% 三四线 徐州 11 19% 89% 63 -54% 常州 10 5% -50% 96 -25% 无锡 6 -32% -75% 139 -21% 漳州 4 -51% -49% 45 -30% 泉州 2 / -76% 42 -17% 合计 32 -9% -50% 386 -31% 总计 752 -31% -18% 8328 -29% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、结构：供应改善为主，刚需为辅，沪深等远郊刚需供应占比显著上升 而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为37%、47%和16%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。 分城市来看，（1）泉州、上海、深圳、重庆、南宁、南京、北京、青岛、徐州等城市刚需产品供应占比都在50%以上，上海、深圳、北京等核心一线城市新政出台对刚需客群促进作用显著，因而房企都加强了对刚需产品的供应比例；而重庆、青岛、徐州等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、长春、苏州、济南、杭州、常州、合肥、成都、宁波依旧以改善作为供应主力，占比均在6成以上。（3）西安、天津刚需和改善供应占比“不 分伯仲”，均在4成以上。（4）无锡、福州高端产品占比显著上升，达到88%和52%。 表：重点城市2024年10月预计商品住宅供应结构占比情况（按产品档次划分） 城市 刚需 改善 高端 泉州 100% 0% 0% 上海 78% 22% 0% 深圳 75% 25% 0% 重庆 56% 39% 5% 南宁 54% 38% 8% 南京 50% 35% 15% 北京 50% 0% 50% 青岛 50% 50% 0% 徐州 50% 14% 36% 长沙 47% 28% 25% 西安 47% 42% 11% 天津 45% 42% 13% 武汉 45% 34% 22% 厦门 0% 100% 0% 漳州 0% 100% 0% 长春 5% 95% 0% 苏州 18% 72% 10% 济南 33% 67% 0% 杭州 14% 65% 21% 常州 32% 62% 6% 合肥 8% 62% 30% 成都 18% 61% 21% 宁波 40% 60% 0% 昆明 44% 56% 0% 郑州 26% 53% 21% 广州 33% 52% 15% 无锡 0% 12% 88% 福州 32% 16% 52% 合计 37% 47% 16% 数据来源：CRIC机构调研 从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、30%和12%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。 分城市来看，（1）漳州、合肥、昆明、南宁、福州、武汉、重庆、厦门、西安、成都、郑州、无锡等主城占比均在7成以上。（2）泉州、长春、济南、苏州则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）北京、青岛、南京、常州等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）少数城市诸如上海、深 圳等远郊还将持续加大供货量。 表：重点城市2024年10月预计商品住宅供应结构占比情况（按区域分布划分） 城市 主城区 近郊 远郊 漳州 100% 0% 0% 合肥 100% 0% 0% 昆明 100% 0% 0% 南宁 94% 6% 0% 福州 92% 8% 0% 武汉 91% 9% 0% 重庆 85% 0% 15% 厦门 83% 17% 0% 西安 78% 22% 0% 成都 76% 21% 3% 郑州 74% 26% 0% 无锡 74% 0% 26% 徐州 68% 32% 0% 杭州 61% 29% 10% 北京 50% 50% 0% 青岛 50% 50% 0% 宁波 50% 40% 10% 广州 40% 26% 34% 南京 39% 34% 28% 常州 40% 44% 16% 泉州 0% 100% 0% 长春 5% 95% 0% 济南 27% 62% 11% 苏州 18% 54% 28% 长沙 21% 49% 29% 天津 31% 44% 25% 上海 11% 11% 78% 深圳 30% 20% 50% 合计 57% 30% 13% 数据来源：CRIC机构调研 三、预判：10月供应转降，成交因新政驱动或将环比增3-5成，一线延续高热 盘点了10月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：10月供应高位回落，与2024年8月基本持平，可以看出房企推盘积极性一般，不过因推盘仍以主城区改善为主， 叠加930新政持续发酵整体成交大概率稳步上行，环比增3-5成，同比因去年基数较低，预期转正。 而二手房或将环比增1-2成，增幅略小于新房。 我们结合不同城市10月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市： 第一类以北京、上海、广州、深圳等核心一线城市，仍处于新政利好期，新房成交预期环比增长3成以上，而二手房成交增幅略有放缓。事实上，四个一线城市内部也存在分化行情，因广深“四限”松绑力度较大，尤其是限购松绑扩充了购买基数，因而新政落地对市场提振作用显著好于京沪，国庆期间无论是新房认购、来访，还是二手房成交活跃度都显著提升。而北京、上海新政短期对二手房成交提振作用较为显著，而新房仍有待政策发酵。 第二类为郑州、武汉、合肥、福州、厦门、徐州、济南等城市预期新房环比增幅也将超过50%，一方面源于前期市场调整，整体成交低迷，基数较低；另一方面这些城市基本上都加大折扣促销吸引复访刚需客签定，因而短期内对市场提振作用也比较显著。 第三类为弱复苏城市，10月新房成交预期环比增幅在3成以内，以长沙、苏州、成都、杭州、南京、昆明、南宁等为典型代表，成都、杭州因前期改善需求持续释放，当前成交增长动能有放缓趋势，而长沙、苏州、南京等城市因并非政策利好直接受益者，因而整体成交回升速度也显著不及核心一线城市。 第四类为弱二线诸如长春、青岛等，10月新房成交预期稳中有降，长春主要源于城市自身市场 特点，若无房交会、政策利好等外部因素驱动，购房者入市积极性并不高涨；青岛则多为政策性原因，成交多在6月、9月等季度末集中释放，基数较高也使得10月成交环比下降。 表：2024年10月典型城市一二手房市场预判 城市 预计10月新房成交环比 预计10月二手房成交环比 北京 21% 明显改善 上海 30%-50% 10%-12% 广州 43% 20% 深圳 30% 26% 郑州 80%-90% 20%-30% 武汉 80% / 合肥 79% 3% 福州 60%-70% 5% 厦门 60% 20% 徐州 50%-60% 15-20% 济南 50% 10% 重庆 47% 8% 无锡 35% / 天津 33% 持平 常州 30% 10%-15% 西安 20%-30% 10% 长沙 20% 持平 苏州 20% 25% 成都 15% 10%-15% 杭州 15% 10%-15% 南京 10%-15% 5-10% 昆明 12% -5% 南宁 10% -5% 长春 -10% 持平 青岛 降15-20% 5-10% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 总体来看，10月供应高位回落，重回8月水平，房企推盘积极性一般，不过因推盘仍以主城区改善为主，叠加新政利好效应，整体成交大概率稳步上行，环比增3-5成，同比因去年 基数较低，预期转正。而二手房或将环比增1-2成，增幅略小于新房。 分城市来看，核心一线城市仍处于新政利好期，新房成交预期环比增长3成以上，而二手房成交增幅略有放缓。郑汉庐厦济等因前期深度调整、基数较低，叠加短期内房企加大折扣力度促销，成交仍有较大增长空间；相较而言，长春、青岛等绝大部分弱二三线城市成交仍处阶段性底部，短期内难有明显起色。