购物中心业态变化趋势兴证研究

发言人1 03:50最后就是我们刚才说的五大业态的另外三大业态，就是儿童亲子生活服务和文体育。这三大业态其实整个的权重相对来说就会低一些，因为这个开启可能也就占到整个调整门店数量的25%，那这三个业态具体来看他们的扩张情况，这个儿童亲子的开关店比是在0.83，其实也是说明儿童亲子的收缩，其实消费对于来说是更明显的。同时这个开关变比的也是说我们也是说在这个五大业态里面，这个开关对比算是最低的。那其实上这个生活服务和文体娱分别是1.08和1.23的这样的一个开关电比。所以看起来这个生活服务可能就是略高于整体的这个开关键水平。而而我们说这个文体娱则是呈现出了一个比餐饮还要明显的一个扩张趋势。发言人1 04:41具体从业态来的业态的结构来看，因为购物中心的这个业态的变化趋势，其实因为每家租户的这个租约可能还是有3到5年的这样一个长度，所以可能短期的1到2年的很难去看到一些比较明变化的趋势。所以我们这里面也直接跳过二三点，去直接拿二四这个业态结构去对比。22年，其实可以看得出来，就是22年的这个时间点，这个零售门店的数量差不多是占到沟通性50.6%，这就差不多也是一半。然后在经历过两年的调整之后，其实到2024年，整个零售业它的门店占比是下降到了48.4%，其实差不多是有2.2个百分点的下降。那餐饮则是像我们之前跟像之前刚才提到的，餐饮相对扩张的趋势还是比较明显。所以整个餐饮的在购物中心里面存量的这个业态占比，刚才也刚才的方向去讲，就稍微往前回顾一下。就是刚才说到这个购整个购物中心的零售业态占比差不多是占到50%。发言人1 05:37然后过去的两年是下降了48.4%。然后餐饮则呈现一个扩张态势，是增长了2.1%，其实儿童餐饮则是从此前的占比的9.6%，也是在0.91呈现一定的收缩的态势。但和整体的服装业态的0.9其实是比较相近的。但因为确实女装在女装在这个服装品类的权重确实比较高的，所以这也就使得这个对所以也就使得可能女装的这个开店占比，在一定程度上左右了整体服装业态的开店的情况。发言人1 06:11在整体其他细分业态都呈现一个收缩状态之下，服装业态里面还是有一些亮点的。亮点可能就是我们所说的这个运动服饰，运动服饰是在整个运整个服装业态里面开关点比最高的，达到了1.15这样的一个明显的扩张趋势。这样当然这个可能跟大家的认知也比较类似。因为过去一年的这样一些这种大规模昂跑、克隆、始祖鸟，在线下的拓店还是比较明显的。但还是我们刚才说的，就是作为这个绝对权重的这个女装，说这个户外运动这部分的品类，其实在整个服装的占比，当前的权重还不是特别高，所以整个服装业态如果整体收缩的情况之下，可能只有户外运动是一个相对可圈可点的，亮点。发言人1 06:51那除了这个服装之外，零售的另外一个大头就是这个时尚生活。时尚生活，里面主要就是一些像这个电子产品，包括像这个，美妆，我想家居一些这种产品。我们具体来看，整个时尚生活则相对于服装来说是其实是还是呈现了一定的扩张趋势的。整个时尚生活这个品类，其实在2024年的这个开关，年底是达到1.13，调调这门店数量其实就是这个服装的另外一半，差不多是占到整个服装门店，差不多是占到整个零售业态的43%，也就是服装占一半，然后这个时尚生活占一半的这样一个接近一半的水平。那么这里面让生活相对比较相对权重比较高。同时在过去一年同时开店的情况又比较好的，主要就是像传统数码、美妆护理以及家居，他们在在整个时尚生活里面占比比较高的情况之下，同时开关店，同时开店情况又会明显好于这个观点。那潮流数码里面，主要是像一些科大讯飞、vivo, 然后小米之家这样的一些品牌。那美妆护理，则是一些像毛戈平这样的国产的美妆品牌。 发言人1 07:54其实在过去的一年扩张的态势比较明显，所以整体来看这个零售业态大的零售业态确实是有所收缩的。但是结构里面可能主要是受到服装的收缩影响，而这个市场生活就在过去一年还是呈现了扩张的态势。然后接下来各位领导汇报一下这个餐饮业态里面细分的一些变化情况。具体来看餐饮业态整个餐饮业态的这个开关店比，在过去的一年其实达到了其实里面的像这个休闲餐饮客观业绩是达到了1.23，整体的扩张趋势还是非常明显的那调整的这个休闲餐饮里面的调整的门店数量差不多是占到整个餐饮业态的39%。发言人1 08:28这里面除了一些我们休闲餐厅里面，除了一些我们耳熟能详的茶饮品牌，像爷爷不泡茶、霸王茶鸡等这一系列茶叶品牌之外，还有一些烘焙甜品。其实在整个2024年，其实开店的这个方向也是非趋势也非常明显的。像这个野人先生，therolling这个瑞士卷，甚至我们看到在结构里面，就具体细分这个休闲餐饮里面的这个结构来看，甚至这个烘焙甜品的开店趋势比茶饮还是更强一些。也就是开关店比会比这个茶饮反而还会更强一些。也能看在这个休闲餐饮里面，这个烘焙甜品的开业势头还是非常的强的。另外一块就是这个中式餐饮，中式餐饮差不多这个开关店比是在1.14，略低于这个休闲餐饮业。但是整体也是呈现了扩张的趋势，调整门店数量差不多是占了整个餐饮业的27%。发言人1 09:12我们具体拆分里面细分的品牌来看，主要是受到一些这种地方菜系的拉动。比如说像费大厨、绿茶、小菜园这种像长沙或者安徽的这些地方菜系，开店的这个量会比较大一些。最后在开业里面相对比较好的就是这个火锅、焖锅和干锅。对这一个这一个系列的这个叫类火锅类的这种餐饮。他们的开关店里是在2024年达到1.19。那开那主要开放品牌来看，主要还是受到一些这种云贵川的火锅和一些主打潮汕牛肉的粤西火锅的这个纳豆。所以整体餐饮能看得出来，其实是主要就是由休闲餐饮，我们说茶饮、烘焙、甜品，然后中式餐饮，这些地方菜系。最后就是像这种云贵川disco的这种火锅，或者说是这种粤式的这种火锅动，所以整个餐饮的这个开店趋势还是比较强劲的。发言人1 10:03最后除了这个餐饮和零售业态，还是刚才说的这个占比相对比较低一些的这个儿童亲子生活服务和文体娱乐三业态。儿童亲子虽然整体我刚才说了只有0.8多的这个开关键，比整体的这个收缩的趋势还是比较明显的。但相对较好的这个儿童零售，在里面相对会稍微好一些，但其实也是呈现的一个收缩的态势。儿童零售为什么会好一些呢？因为主要是儿童零售的这个儿童数码，历史上行主要是受到像学而思的这个学习机，小圆学习学练机，然后包括什么小天才这样的一系列的儿童对零售数码品牌所拉动。第二个这个生活服务中，其实我们具体来看下来，其实相对来说这个丽人养生会更好一些。这2024年丽人养生这个细分业态的开发面积是在1.15，主要是受到一些像这个思域氧化管，然后一些支付这样的一些这种品牌所拉动。最后这个文体娱里面，其实这个娱乐和体育的业态会比较好一些。具体拆分来看，主要是受到一些像这个新聚会的KTV，然后乐客运动，然后像这个网易电竞的一些这种开店的趋势拉动，所以最后再给所以上就是我们这个五个大的细分业态，以及五个大的。发言人1 11:13以及五大新闻业态的汇报。然后最后再总结一下，在这个零售的领域里面，服装各个业态均有不同程度的收缩或洗牌。服装中只有运动户外在历史上行潮流，数码子在国服的政策刺激表现还不错。餐饮领域的整体强势扩张，其中像烘焙回暖饮品上行，地方菜系亮点，然后还有一些吃的火锅也是表现不错。最 后像这个儿童亲子生活服务，文体娱乐里面的，因为这个体验社交和乐器属性比较强的会表现好一些。主要是一些儿童数码和娱乐休闲体育运动力人养生会表现的更亮一些，今天我们的汇报主要是到这里，谢谢各位领导收听，也欢迎下周一，我们再给各位领导汇报一下关于商业地产估值的这个问题。好，谢谢各位领导。我们今天电话会就先到这。