美国写字楼市场报告：2025年第二季度

核心观点与关键数据

市场趋势与可用性

• 2025年第二季度，美国办公空间整体可用率为23.2%（其中直接可用率20%，转租可用率3.2%），连续第四个季度下降，但仍是自2016年前的罕见趋势。
• H12025办公租赁活动总量为1380万平方英尺，较2019年（2000-2019）平均水平下降16.2%（1640万平方英尺），较H12024下降13.9%（1600万平方英尺）。

租赁与销售活动

• 过去四个季度办公销售量同比增长69%，显示投资者对行业的兴趣回升。
• 顶级和A级资产占总交易额的71%以上，达408亿美元。
• 几个关键市场表现强劲：旧金山租赁活动同比增长61%，曼哈顿增长17.2%，均接近或达到疫情前水平。

可用空间变化

• Q2 2025直接可用空间减少360万平方英尺，转租可用空间减少56万平方英尺，总可用空间净减少102万平方英尺。
• 虽然可用率仍处于历史高位，但季度供应减少是积极信号。

主要市场表现

• 旧金山、迈阿密、洛杉矶、芝加哥、休斯顿和达拉斯等门户和阳光地带市场销售活动显著反弹，反映对高质量办公产品的需求增长。

租赁活动分析

• H12025办公租赁活动总量为1380万平方英尺，较2019年平均水平下降16.2%，较2024年H1下降13.9%。
• 超过10万平方英尺的租赁交易数量同比下降7%。
• 新租赁和搬迁租赁占55.5%的总交易，连续三年增长。

市场驱动因素

• 员工离职与裁员比率（1.3）显示办公劳动力市场紧张程度下降。
• 曼哈顿租赁量连续四个季度接近疫情前水平，旧金山在过去两年表现显著。

行业租赁变化

• 旧金山租赁量同比增长61%，硅谷、波士顿和曼哈顿也表现强劲。
• 丹佛、罗利-达拉谟和底特律等市场租赁活动下降超过20%，显示区域复苏不均衡。

租赁规模与条款

• 2019年至2025年，美国平均办公租赁规模持续下降（-15%），主要由新租赁推动。
• 续租平均租赁规模同比增长16.2%，但大型续租数量显著减少。
• 波士顿和旧金山的平均租赁规模超过2024年和2019年水平。

资本市场条件

• H12025美国办公投资销售额为149亿美元，同比增长36%。
• 私人投资者市场份额自2019年以来翻倍，占市场活动近一半。
• 机构投资者和跨境投资者占处置活动的一半以上。

贷款与债务分析

• 自2024年以来，顶级和A级物业占所有新贷款的69%。
• 美国办公贷款发放量同比增长81%，显示对改善基本面市场的谨慎信心。
• 2025年将有206亿美元固定利率贷款到期，加上264亿美元其他CMBS贷款。

市场表现差异

• 旧金山租赁反弹强劲，但旧金山半岛和明尼苏达等市场仍未完全复苏。
• 顶级办公资产平均租赁期限显著增长，A级物业平均租赁期限比整体平均水平长8个月。

未来展望

• 2025年下半年市场趋势将如何演变，各细分行业表现如何，需进一步观察。