曼哈顿写字楼市场报告：2025年第二季度

核心观点与关键数据

市场整体表现

• 2025年第二季度，曼哈顿办公室市场整体空置率降至16.4%，为四年来的最低点，同比下降320个基点（bps）。
• 2025年上半年租赁活动达到20.6万平方英尺（msf），较2024年上半年增长17.2%，创下自2018年以来的最高水平。
• 大型租赁交易（100k+ sf）数量达到21笔，为2019年以来的最高纪录。

空置空间

• 直接空置空间为69.1 msf，自2020年第四季度以来最低。
• 子租赁空置空间为15.0 msf，同比下降8.4%，为2019年第四季度以来的最低点。
• 不同年代建筑空置率差异显著：2010年之前建造的建筑空置率从12.7%上升至16.7%，而2010年后建造的建筑空置率从17.3%下降至12.6%。

租金与租赁条款

• 豪华物业（Trophy）基础租金和净有效租金分别为129 psf和106 psf，保持高位。
• A类物业基础租金和净有效租金同比分别增长3.6%和2.1%。
• A类物业基础租金与净有效租金差距达到30 psf，创历史新高，主要由于房东提供更多让步以吸引租户。
• 租赁期限方面，Trophy物业平均期限为120个月，A类物业为113个月，差距逐渐缩小。

交易活动

• 2025年至今，Trophy和A类物业占曼哈顿租赁活动的81.6%，显示租户更倾向于选择高端、新式物业。
• 中城南区租赁活动占比创2022年以来新高，主要受纽约大学1.1 msf租赁、200 Fifth Avenue（Goodwin Proctor, 244k sf）和114 Fifth Avenue（Capital One, 97k sf）等交易推动。
• 新/搬迁租赁占2025年至今租赁活动的58.9%，为2012年以来最高水平；续约/扩建租赁占比41.1%，同比下降300个基点。

行业趋势

• 金融、保险、房地产行业租赁活动占比最大，反映其在曼哈顿的显著影响力。
• 科技行业租赁活动占比回升至2022年以来的最高水平，受人工智能发展推动。
• 2026年至2031年，金融、保险、房地产行业租约到期面积占比40.2%，为最大份额；媒体、公关、电信、娱乐行业占比17.8%。

租赁经济

• 金融、保险、房地产行业租户平均基础租金为128 psf，律师事务所平均租期最长为121个月。

未来展望

• 预计未来12-18个月，A类物业租金差距将逐步缩小，与Trophy物业趋势一致。
• 2025年下半年市场将持续紧俏，租户将倾向于更长的租赁期限。