莱坊发布2022年第二季度《深圳甲级写字楼市场报告》

供应端主动调整需求端小幅回暖 深圳甲级写字楼市场 knightfrank.com.cn 季度报告 2022年第二季度 概览和展望 第二季度，深圳甲级写字楼市场平均租金录得人民币195.0元/平方米/月，环 比微升0.3%。全市净吸纳量回暖至约 16万平方米，环比大涨106%,但不足去年同期的一半，反映需求复苏的力度在 减弱。在无新增供应的情况下，空置率下降1.6个百分点至15.5%。 预计第三季度，受预期不明朗及偶发的疫情影响，大量新项目推迟入市。但短 期内，供过于求的市场现象仍将持续，去化速度预计会较去年放缓，租金有望持平，空置率或被抬高。 图一：深圳甲级写字楼市场参考指标[1] 第二季度新增供应 2022年 2022年 2022年 2022年 0 159平,方9米90 第二季度净吸纳量 1元9/平5方米.0/月 第二季度租金 第二季度空置率 15.5% 按季变幅： 下季预测： 按季变幅： 下季预测： 106% 按季变幅： 下季预测： 0.3% 按季变幅：1.6个百分点下季预测： [1]租金为平均净有效租金 资料来源:莱坊研究部 租金走势 240 230 220 210 200 190 180 170 Q1Q2Q3Q4 2013 Q1Q2Q3Q4 2014 Q1Q2Q3Q4 2015 Q1Q2Q3Q4 2016 Q1Q2Q3Q4 2017 Q1Q2Q3Q4 2018 Q1Q2Q3Q4 2019 Q1Q2Q3Q4 2020 Q1Q2Q3Q4 2021 Q1Q2 2022 第二季度，全市甲级写字楼市场平均租金略有回升，环比微升0.3%至195.0元/平方米/月，取得自2020年疫情爆发后第二次正增长，租金反弹主要原因是疫情所延误的租赁需求得到集中释放，以及上季度深圳各区因疫情陆续推出的减免租金，贷款利息优惠等惠企纾困措施，部分非国有企业受政策影响，正考虑租金优惠的事宜。 全市大部分子市场均录得租金上涨。此外，租金环比上涨幅度前三的子市场分别为：福田-华强北，宝安中心区以及南山-前海，环比涨幅均超3%。空置面积的快速去化，是业主调升租金的重要原因，本季度，福田-华强北及南山-前海均录得超3%的空置率下降。 图二:深圳甲级写字楼租金走势 元/平方米/月 250 资料来源：莱坊研究部 值得关注的是，前海区域已经连续第八季度录得租金正增长，环比上涨3.2% 至175.9元，两年间租金涨幅15%。 表一：深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2022年第二季度 子市场 （人民币租/平金方米/月)租金环比变幅空置率空置（率百分环比点）变幅 罗湖 157.9 ↓1.3% 15.3% ↓0.9 福田中心区 222.5 ↓2.3% 14.1% ↓1.0 福田-华强北 190.0 ↑4.1% 14.5% ↓3.9 福田-车公庙 215.0 ↓1.1% 9.2% ↑0.2 南山-后海 210.0 ↑2.6% 15.0% ↓2.6 南山-前海 175.9 ↑3.2% 23.2% ↓3.4 南山-蛇口 185.0 ↑0.9% 17.4% ↑2.8 南山-科技园 171.2 ↑0.3% 14.1% ↓1.5 宝安中心区 158.0 ↑3.3% 15.7% ↓0.6 资料来源：莱坊研究部 供应与需求 图三:深圳甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米 1,600 甲级写字楼供应量（左轴）甲级写字楼净吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 30% 1,400 25% 1,200 1,000 20% 80015% 600 10% 400 200 5% 00% 2013201420152016201720182019202020212022Q1Q2 资料来源：莱坊研究部 迟入市，全市仅交付三个项目，均为业主 为16.0万平方米，环比上涨106%，但仍 第二季度，供应端主动调整，部分供应延自用。需求端小幅回暖，全市净吸纳量约 不足去年同期的一半，反映需求复苏的力度在减弱。此外，寻租方更为谨慎和理性，更加关注租赁的综合成本，除了关注常规的优惠条件如租金递增幅度及免租期外，实用率高，改建成本低甚至小面积的单元更为青睐。 从租赁成交来看，科技类细分领域如半导体，季内明显活跃，包括禹创半导体 千平方米 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 图四：深圳甲级写字楼市场新增供应交付预测 罗湖-蔡屋围福田中心区后海 科技园前海 宝安中心区其他 其他包括华强北，车公庙，蛇口 2022年 2023年 2024年 资料来源:莱坊研究部 （深圳）有限公司租下前海鸿荣源中心1,700平方米办公面积，深圳市拍明芯城电子有限公司租下新浩E都1,100平方米办公面积等。 分写字楼规划指标改为商务公寓及住宅 米新增供应。此外，未来的供应压力有望 供求端会继续主动调整，大量新项目将 海，宝安公示了相关用地规划变更，将部 受预期不明朗及偶发的疫情影响，相信推迟入市，预计下一季度仅有21万平方在源头端得到一定缓解。本季度，深圳前 圳写字楼供过于求的问题仍然存在，业 用地，以减少写字楼供应。但短期内，深 位运行。 主方面临去化压力时，难免会给出具有竞争力的市场报价，全市租金将维持低 表二:深圳甲级写字楼主要租赁成交，2022年第二季度 区域项目租户 （平面方积米）交易类型 后海 航天科技广场 渤海银行 8,000 新租 前海 前海鸿荣源中心 禹创半导体（深圳）有限公司 1,700 新租 福田 新浩E都 深圳市拍明芯城电子有限公司 1,100 新租 投资市场 资注料：所来有源成：莱交坊均研有究待部落实 第二季度，深圳写字楼投资市场录得1宗交易，总金额达4.18亿。5月31日，北京集创北方科技股份有限公司向深圳市联建光电股份有限公司以4.18亿元人民币购买位于深圳湾科技园办公楼 中的17至19层合计21套自有房产，总建筑面积合计约10,288平方米。 今年以来，房地产市场政策暖风频吹，但深圳房市调控一直未见明显松绑。一 方面，高杠杆率的业主资金压力尤为明显，谈判空间更大的资产陆续增加。另一方面，潜在买家则更多关注资产保值增值的空间，谨慎观望的态度为主流。 深圳甲级写字楼市场数据图（2022年第二季度） 图五：各主要区域甲级写字楼租金和空置率 :158.0 宝租安金中心区 空置率:15.7% 前租海金:175.9 空置率:23.2% 科租技金园:171.2 空置率:14.1% 车租公金庙:215.0 空置率:9.2% 华租强金北:190.0 空置率:14.5% 蛇租口金:185.0 空置率:17.4% 资注料:租来金源为:平莱均坊有研效究租部金,人民币/平方米/月；空置率为平均空置率 后租海金:210.0 空置率:15.0% 福租田金中:2心22区.5 空置率:14.1% 罗租湖金:157.9 空置率:15.3% 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部深圳写字楼服务部 +862160321769 朱高级磊董事，中国区研究及咨询部主管 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨董事悦，晨上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 简深圳家董宏事总经理及华南区办公楼服务部主管 +8675566613141 ken.kan@cn.knightfrank.com 王董事兆，麒大中华区研究及咨询部主管 +85228467184 martin.wong@hk.knightfrank.com 何建朗 分析员，广州研究及咨询部 +862038771477 stephen.he@cn.knightfrank.com 近期研究报告 聚焦金融业 写字楼租户市场专题报告 北京写字楼市场报告 2022年第一季度 上海写字楼市场报告 2022年第一季度 广州写字楼市场报告 2022年第一季度 深圳写字楼市场报告 2022年第一季度 2022年亚太区房地产前景展望 可kn从igh以tf下ra网nk址.co查m看.c莱n坊其他报告： 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。