核心观点与关键数据
公司概况
深圳市新南山控股(集团)股份有限公司总部位于深圳蛇口，是一家综合性上市企业集团，以现代高端仓储物流为战略性业务，涉及房地产开发、产城综合开发、新能源、制造业及石油后勤服务等业务。公司投资运营超过80个智慧物流园区和特色产业园区，是中国第一家物流地产A股上市公司及国资规模最大的高端物流园区开发运营商。控股股东为中国南山开发(集团)股份有限公司，成立于1982年，是中国第一家国有控股混合所有制企业。
2025年一季度业绩
- 营业收入40.60亿元，同比增长205.09%；
- 归属于上市公司股东的净利润2.45亿元，同比增长296.94%；
主要系房地产业务销售结转增加。公司将持续关注房地产政策动态，加速项目去化，保证现金流安全。
仓储物流业务
- 2024年毛利率达45.80%，营业成本包括不动产折旧摊销；
- 土地计入无形资产摊销，建筑物及附属设施计入投资性房地产和固定资产折旧。
宝湾物流发展
- 尚有在建及拟建项目，受折旧、摊销及财务费用影响，表内净利润贡献有限；
- 积极推动公募REITs发行，华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金于2024年10月上市，实现3个项目出表，产生投资收益6.82亿元；
- 重点发展轻资产管理输出模式，提供物流园区设计、开发、建设、代管运营等全方位服务。
宝湾物流收入增长原因
2024年收入同比增长6%，主要系原有园区稳定运营及新园区投入使用且运营良好，租金收入稳步提升。
出租率与租金情况
- 受宏观经济及存量供应影响，2024年租金与出租率同比下滑，但整体优于行业平均水平；
- 短期内市场新增供应压力显著，长期来看，政策支持电商及制造业升级将促进高标仓需求稳定增长，租金及空置率将逐步趋于稳定。
公募REITs扩募计划
公司结合政策要求及资产情况，合理设定后续资产证券化产品的发行节奏，确保业务长期可持续发展。
房地产开发业务
- 2024年全口径销售金额60.4亿元，权益销售金额35.6亿元，并表口径销售金额23.0亿元；
- 公司将密切关注市场形势，加强营销管控，灵活调整销售策略促进去化；
- 维持审慎投资策略，聚焦核心城市优质区块，优先处理存量项目回笼资金。
政府收储参与情况
公司将持续关注城市收储政策，在确保国有资产保值增值前提下，积极参与政府收储工作，促进库存去化。
研究结论
公司以仓储物流为核心战略业务，通过公募REITs及轻资产模式推动资产证券化，增强抗风险能力；房地产业务在政策支持下逐步企稳，公司将维持审慎策略，聚焦核心城市及存量项目去化。整体来看，公司业务结构多元，发展稳健，未来有望在政策红利及市场需求复苏中实现持续稳定发展。
