南山控股机构调研纪要
南山控股机构调研报告 调研日期:2023-06-20 2023-06-2100:00:00 副总经理、董事会秘书蒋俊雅,证券事务部副总经理、证券事务代表刘逊,投资者关系经理戴晶 2023-06-2000:00:00None 电话会议公司26楼会议室 华泰证券 证券公司 None 泰康资产 保险资产管理公司 None 1、控股股东对公司的定位?是否有进一步资源整合计划? 答:公司作为中国南山集团旗下唯一上市平台,陆续将地产开发、仓储物流等核心业务整合进入上市公司,提升公司的竞争力和盈利能力 ,推进公司长远健康发展。控股股东始终秉承有利于上市公司可持续发展、有利于全体股东权益的原则,助力上市公司实现长远规划。公司未获悉集团资本运作的相关计划,若涉及相关事宜,公司将按照相关规则及时履行信息披露义务。 2、公司作为多元化集团企业,对仓储物流、房地产开发、产城综合开发、制造四大业务的发展定位? 答:公司仓储物流、房地产开发、产城综合开发三大主业,围绕“不动产开发和运营管理能力”持续提升,并各有侧重。仓储物流业务作为公司战略性主业,是重点发展方向,公司层面给予资源倾斜;房地产开发业务作为支撑性主业,将利用自身的造血能力,保持稳定的发 展速度和规模,为公司贡献收入利润;产城综合开发作为培育业务,符合国家政策,对于平衡公司中长期发展具有战略意义。公司制造业板块企业均为细分行业龙头企业之一,公司通过管理对标先进经验、加强内外部协同,全面提升经营质量和效益。 3、房地产开发业务货值情况?销售去化情况如何? 答:截至2022年末,公司地产权益可售货值约400亿元,主要分布在上海、成都、深圳等一、二线城市。受国家经济增速放缓及房 地产市场下行等影响,房地产市场供需两端仍面临冲击,现有房产项目的去化周期加长。公司会持续关注市场动态,采取积极、灵活的营销策略并适时调整项目定位,以期加快项目去化,加速资金回笼,实现经营目标。 4、房地产开发业务今年的开发项目和预计毛利率情况? 答:公司地产项目主要分布在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市。今年二季度以来,伴随积压需求的充分释放,出险房企的出清仍在继续,加之宏观经济修复力度放缓,楼市再度出现转弱势头,预计房地产业务整体毛利率仍与过去持平。 5、2022年以来公司拿地强度下降,是否会影响结算节奏? 答:公司希望维持房地产开发业务稳健发展,截至2022年末,地产销售合同负债合计70.8亿元,预计将于未来两年陆续结转。近 两年来,房地产行业经历了时间较长、幅度较大的调整,行业格局不断发生变化。面对新形势,公司持续强化投资能力,聚焦核心城市的优质区块,寻求高确定性项目,保障房地产开发业务可持续发展和效益提升。 6、宝湾物流2022年仓库平均使用率为87.2%,公司如何判断2023年高标仓出租率和租金走势? 答:2023年一季度中国经济运行实现良好开局,零售消费等高频经济指标回升,物流租赁需求也在稳步释放。2023年全国两会政 府工作报告中多次提及物流产业,其中特别提到要加快建设现代化产业体系、完善现代物流体系,再次为行业发展指明了方向。今年以来 ,核心城市群整体出租率维持稳定,预计全国平均租金仍将维持增长态势。 7、宝湾物流今年的计划投入面积有多少? 答:宝湾物流近两年尚有较多运营类项目处于建设期或投入运营期,今年计划开工及继续建设项目达17个。公司将重点加强成本控制、进度管理、质安检查等环节的管理考核,确保实现工程建设的安全、质量和工期总体目标,并结合市场变化和客户需求,持续优化设计标 准,提升产品的适用性和竞争力。 8、宝湾物理有多少资产可以出表? 答:宝湾物流拥有丰富优质的物流仓储资源,截至2022年末,运营、管理和规划在建(含待建项目)仓储面积逾940万平方米,未 来还会保持一定的开发投资速度。公司目前全力推进首单公募REITs发行工作,未来将结合政策要求、资产本身的情况,合理设定后续资产证券化产品的发行节奏,确保业务长期、可持续发展。 9、产城综合开发业务目前的运营体量? 答:截至2022年末,产城综合开发业务稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目,项目总建筑面积226万平方米 ,可出租厂房面积33.6万平方米,同时探索建立“募投建管退”的业务闭环。2022年,公司通过参与投资设立的工业园区Pre -REITs并购基金已完成首单项目收购,未来的退出通道包括公募REITs、并购基金等方式。 10、产业园区的运作模式? 答:工业和产业园区地域性更强,须结合当地经济、产业结构、客户情况进行园区设计,开发运营复制难度更大一些。在土地拍卖时,一般政府允许工业和产业园区资产部分出售、部分自持,可以通过销售物业回笼资金,缩短投资周期。园区建成后,公司凭借专业服务、精细化运营管理提升运营收入。 交流活动中,公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通,严格按照有关制度规定,没有出现未公开重大信息泄露等情况。
