南山控股机构调研纪要

南山控股机构调研报告 调研日期:2023-09-20 深圳市新南山控股(集团)股份有限公司总部位于深圳蛇口,是一家综合性上市企业集团,以现代高端仓储物流为战略性业务,涉及房地产开发、产城综合开发、新能源、制造业及石油后勤服务等业务。公司投资运营超过80个智慧物流园区和特色产业园区,是中国第一家物流地产A股上市公司及国资规模最大的高端物流园区开发运营商。公司控股股东中国南山开发(集团)股份有限公司成立于1982年,是中国第一家国有控股混合所有制企业,袁庚先生为集团创始人、首任董事长兼总经理。 2023-09-21 副总经理、董事会秘书蒋俊雅,投资者关系经理戴晶 2023-09-20 电话会议公司26楼会议室 新加坡保宁资本其它- 1、房地产行业8月陆续出台的政策改革对公司有积极影响吗? 答:近期各地实施的“认房不认贷”、调整差别化住房信贷政策等,有利于满足购房者的合理住房需求,促进房地产市场良性循环和健康发展。政策的密集出台为市场注入信心,根据中指研究院9月4日-6日调查,新政后居民购房信心改善明显,其中北京、上海在政策出台后 ,购房意愿强于上月的受访者占比提升超15百分点。随着9-10月份房企推盘增加,销售降幅有望逐步收窄,阶段性恢复可期,但行业实现趋势性逆转仍需更多产业政策和宏观政策支撑。 2、不同城市住宅项目来访量或者交易量是否有明显变化? 答:公司地产项目主要分布在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市。近期来访量有所提升,公司会持续关 注市场动态,采取积极、灵活的营销策略并适时调整项目定位,以期加快项目去化,加速资金回笼,实现经营目标。3、公司房地产开发业务的毛利率上半年有所提升,预计下半年结算毛利率的变化趋势? 答:今年地产结转项目主要分布在上海、成都、武汉、东莞等地,受结转项目不同的影响,毛利率会有所波动,整体处于市场合理区间。近年来,受调控政策与市场环境影响,行业利润率持续承压。长期来看,当前政策已经在发力,相信在各方面的共同努力下,行业的回报水平,最终会保持在社会平均水平上。 4、房地产开发项目是否需要折价销售? 答:房地产开发业务因类施策推动项目销售去化,促进现金回流。为加大去库存力度和回款速度,部分项目会有尾盘促销,销售策略将会根据项目具体情况确定。目前总体销售情况良好,2023年上半年,累计实现全口径销售金额99.4亿元,同比增长86.5%;合并报表 范围内项目累计实现并表口径销售金额50亿元,同比增长153.8%。5、公司今年的新开工面积和竣工计划? 答:今年上半年,公司仓储物流业务新增开工面积约47.2万平米,新增获取土地面积127亩;房地产开发业务新增开工规划计容建筑 面积15.3万平方,获取扬州地块占地98亩。今年计划竣工包括成都南山凌峯、苏州溪上四季花园、东莞南山悦府、长三角国际影视中心等项目,公司按照投资规划积极推进相关竣工及交付工作。 6、公司今年新增土地储备的规划? 答:公司希望维持房地产开发业务稳健发展,采取严谨的土地储备方针。近两年来,房地产行业经历了时间较长、幅度较大的调整,行业格局不断发生变化。面对新形势,公司持续强化投资能力,聚焦深圳、上海等核心城市的优质区块,寻求高确定性项目,保障房地产开发业务可持续发展和效益提升。 7、公司发生较多对外担保事项的原因? 答:公司为下属控股子公司和参股公司贷款提供担保,基于其正常经营的资金所需,确保公司持续稳健发展,符合公司整体利益,公司对其具有管控权或重大影响,被担保人具备良好的偿债能力,风险整体可控。 8、宝湾物流整体租金和使用率是否还有提升空间? 答:我国仓储物流行业处于发展期。与发达国家相比,目前人均仓储物流面积偏低,随着居民消费能力的提高,以及电商行业、零售行业、第三方物流、制造业等相关行业的发展,长期来看,仓储物流的市场需求保持增长趋势。2023年上半年,整体物流市场租赁需求表现平 稳,部分供应集中放量城市存在空置率提升和租金压力,核心区域高标仓依然是稀缺资源,整体租金和使用率维持稳定。随着政策措施显效发力,制造业的扩张与复苏,居民消费潜力逐渐释放,长期来看仓储物流依然呈现积极发展态势。 9、请问宝湾物流与客户的合同期? 答:宝湾与客户签订的仓储服务合同一般为1-3年,定制仓客户期限基本要求5年,客户整体稳定。10、公司有没有REITs相关的规划? 答:公司子公司宝湾物流目前全力推进首单公募REITs发行工作,底层资产包括天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园4个仓储物流园区项目。未来将结合政策要求、资产本身的情况,合理设定后续资产证券化产品的发行节奏,确保业务长期 、可持续发展。 交流活动中,公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通,严格按照有关制度规定,没有出现未公开重大信息泄露等情况。