中国物业管理行业：央国企物管盈利及回款能力较稳健

中国物业管理行业展望

物业企业加大对非住宅项目发展

• 2024年中国物管企业在管面积达到314.1亿平方米，同比增长4.01%，预计2025年增速放缓至2.54%。
• 企业扩张策略从规模优先转向效益优先，重点发展重质非重量项目，拓展商业、医院、学校、园区等非住宅领域。
• 合约面积增速放缓，2023年港股上市物管企业合约面积同比增长仅为1.02%，"合约在管比"下降至1.28。

行业整体盈利能力仍然受压

• 2024年百强企业毛利润均值3.19亿元，同比下滑4.71%；净利润均值7990.71万元，同比下滑4.71%。
• 主要原因：非业主增值服务缩减，高毛利率社区增值服务调整，关联方流动性危机及前期不良并购影响。

增值及非业主增值服务出现下滑

• 基础物业服务收入占比83.71%，同比上升1.6个百分点；社区增值服务收入均值1.6亿元，同比下降4%。
• 非业主增值业务收入均值0.62亿元，同比减少11.4%，占比2.45%，下降0.27个百分点。

央国企物管盈利及回款能力较稳健

• 2024年央国企营收均值55.55亿元，较民企高29.86%；营收增速6.57%，较民企（2.94%）快。
• 央国企毛利率均值19.87%，净利率均值10.39%，波幅较小；民企净利率1.59%，同比下降2.18个百分点。
• 回款能力增强：物业服务上市公司应收账款及票据总额同比增长3.2%，低于营收增速，剪刀差扩大。
• 央国企凭借实力和信誉，受应收账款减值及商誉减值影响较小，净利率更高。

市场下调今年物管行业收入预测

• 彭博综合预测首20大香港上市物管企业，2025年收入同比增长7.2%，盈利同比增长96.6%。
• 预测2026年收入同比增长7.0%，盈利同比增长10.3%。