2025年第一季度净租赁回顾：NNN、NTST和O

2025-05-29 Jefferies Joker Chan

NNN、NTST 和 ONTST上调了 2025 年 AFFO/每股的指引下限；O 和 NNN 重申了指引。
O的机遇组合更多样化，得益于其欧洲投资组合；NTST收购的盈利能力正在提高，得益于资本回报率的扩张和股权资本成本的改善。
At Home可能即将进行的重组（根据彭博）被重组而非清算，这对 NNN（溢价 100 个基点）和 O（溢价 70 个基点）来说是积极的，因为我们认为清算的成本已经被计入。

NNN：启动了对 64 个 Frisch's 商铺的驱逐程序，截至一季度末，已收回所有 64 个物业，其中 31 个已释放（已解决 48.4%）。此外，NNN 已出售了其中 7 个从 Badcock's 破产中收回的物业，并释放了其中 5 个（已解决 34.3%）。展望未来，NNN 的主要担忧仍然是 At Home（11 个物业，约 1% ABR），但管理层指出，现有租金较低（约 6.50 美元/平方英尺），他们的商店已经建立起来（平均租期约 2 年）。
NTST：美元店和家居装修租户敞口综合下降 -1.5%，而杂货店敞口上升 +1.5%，与 JLL 最近关于各行业租户扩张喜好的评论一致。NTST 指出，它预计将按时减少其对顶级租户的敞口至低于 5%，沃尔格林可能低于 3%（截至一季度为 3.7%）。
O：Zips 已于大约一个月前退出其 Chapter 11，O 确认没有资产被拒绝，但 O 确实协商了一些租赁的租金。管理层评论说，Zips 退出时，其资产负债表更有利于其运营。更广泛地说，O 已在美国交易市场中谨慎地进行收购，由于对信用质量的担忧而放弃了某些高收益率的机会。相反，O 2025 年一季度的 65% 收购发生在欧洲。O 购买了零售公园，收益率有吸引力（8-9%），租金低于市场水平（5-6%）。O 指出，自大约三年前他们最初投资以来，零售公园的资本回报率已压缩了 250-300 个基点。

NNN：拥有合理的派息比率，令人信服的股息收益率。股票表现落后于同行，因为其回归收购市场的速度较慢。该公司投资级租户的集中度较低，但富有远见的资产负债表管理和其基于关系的收购方法在充满挑战的投资环境中支持了盈利的投资。
NTST：是一家快速增长的网络租赁 REIT，主要投资于高质量的基础零售，如折扣店、杂货店、药店和家居装修。我们相信其规模较小、快速扩张、主要为投资级（IG）的投资组合应该能够以相对更高的速度实现收益增长。最初较高的 G&A 和资本成本应该随着规模扩大而改善，从而推动利润率和市盈率的扩张。在零售中断加剧的背景下，像 NTST 这样的必要性投资组合应该保持防御性。
O：作为最大的净租赁 REIT 和十大 REIT 之一，O 的相对规模是一个差异化因素，使其能够收购大型投资组合并多样化其租户基础；进行大型出售-租赁回补交易，这对 O 的同行来说更难执行；以及进入新的市场，如英国和欧洲，在那里它面临较少的竞争。O 的整体资本成本仍然优于其同行，尽管在整个大流行期间资本市场波动。如果波动性回归，鉴于其强劲的资产负债表、流动性和长期执行记录，O 的表现应该比同行好，这使其也很好地为外部增长做好了准备。