大波特兰地产：初步观点2025财年每股资产净值增长4.4%至494便士

核心观点与关键数据

Great Portland Estates (GPE LN) 是一家专注于伦敦中央商务区办公室开发和投资的英国房地产投资信托基金 (REIT)。Jefferies International Limited 给予其“持有”评级，目标价 297.00p，较当前价格 340.00p 下跌 13%。

财务表现

• 净资产价值 (NAV) 上涨 4.4% 至 494p，资产组合估值达 29 亿英镑。
• 办公室租金收入增长 4.3%，零售租金收入增长 5%，整体租金收入增长 5%。
• 办公室租金收益率上升 12 个基点，其中核心办公室租金收益率增长 7.6%，零售租金收益率增长 3.5%。
• 每股收益 (EPS) 为 5.2p，处于周期性低谷，同时进行最大规模的开发资本支出。
• 已签署 3770 万英镑租金，平均租金收入增长率超过 10.6% 的 FY24 现金流估值 (ERV)。
• 灵活办公空间 (Flex) 面积达 58.2 万平方米，完全管理型净运营收入 (NOI) 达 1930 万英镑，集团正接近 100 万平方米的效率阈值。
• 租金组合增长 15% 至 1.23 亿英镑，空置率 5.9%，自 3 月 31 日以来已签署 1760 万英镑租金，增长率超过 5.5% 的 2025 年 3 月 ERV。
• 30 Duke Street 办公楼已达成租赁协议，预计租金成本为每平方米 200 英镑，属于标志性地位。

业务发展

• 资产组合 ERV 增长指导从 4% 上调至 7% (2026 年)，其中核心办公室增长 6% 至 10%。
• 已使用 3.25 亿英镑中的 1.63 亿英镑用于西端原材料采购，成本仅为替换成本的一半。
• 已启动 7 个场内开发项目的资本支出。
• 9 月份发行了 2.5 亿英镑可持续英镑债券，10 月份发行了 1.5 亿英镑再融资债券 (RCF)，贷款价值比 (LTV) 为 31%。
• 现金和未动用设施总额为 3.76 亿英镑，加权平均债务期限为 5.2 年。

研究结论

Jefferies 认为 GPE LN 的 NAV 和租金收入增长强劲，同时保持健康的财务状况。公司正在积极开发，并利用低成本的融资成本进行投资。然而，伦敦办公室资本价值的预期贬值、租户需求的持续扩张以及无风险 10 年期英国金债券利率的下降是潜在的风险因素。