研究背景与政策概述
当前中国房地产市场面临深度调整，部分城市存在商品房库存高企、房企资金链紧张等问题，同时保障性住房供给不足。2023年中央提出“盘活存量资产”，鼓励地方政府通过专项债收购存量商品房转化为保障性住房；2024年中央及地方政府密集出台政策，扩大土地收储规模，多项收购存量商品房用作保障性住房的措施落地，2025年《政府工作报告》进一步强调优化存量，并辅以发行4.4万亿元专项债用于土地收储和存量商品房收购。
存量土地收储
- 政策重启与加速：2024年10月财政部明确专项债可用于土地储备，随后发布多项政策细化标准，推动专项债用于土地收储。截至2025年4月10日，全国公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地848宗，总面积4,030.1万平方米，总金额1,282亿元，其中广东省是“主力军”，拟收储239宗，面积1,073.3万平方米。
- 区域差异与价格：各地政策落地存在分化，广东省进展最快；收储价格按“就低原则”确定，多数地块价格与出让时成交价比值在0.8～1.0之间，部分价格折扣较大。
- 专项债发行：截至2025年4月10日，实际发债金额仅占公示金额约三分之一，覆盖范围有限，部分省市政策落地进度较缓。
收购存量商品房用作保障性住房
- 政策推进：2024年5月至12月，中央多次提出收购存量商品房用作保障性住房，地方层面多地市发布相关公告，收购主体多为市属国有企业，收购范围限于已建成未出售商品房，价格参考同地段保障性住房重置价格。
- 进展与运营：截至2025年4月末，部分省市已完成房源收购但尚未开始运营，具体进展尚待观察。2024年12月以来，湖南省长沙市、重庆市、辽宁省及广东省佛山市等地陆续收到首笔贷款，金融机构支持力度逐步加大。
- 关键数据：例如长沙市首笔贷款1亿元，支持收购436套存量商品房用作配租型保障性住房；辽宁省计划2025—2027年通过收购新增12万套配租型保障性住房。
问题与建议
- 主要问题：政策执行中面临资金压力（专项债发行覆盖范围有限、保障房租金回报率低）、房源适配性差（户型不匹配、区位错位）、参与方积极性不足（地方政府专项债额度不清晰、房企不愿配合）。
- 建议：拓宽收购资金来源（引入社会资本、“专项债+REITs”模式），优先收购符合保障需求的中小户型现房，出台细则明确专项债额度和收购价格标准，给予房企税收优惠或优先融资支持。
研究结论
中央及地方政府通过专项债收购存量商品房用作保障性住房，是短期去库存和长期住房保障的有效结合，但仍需解决资金压力、房源适配性、参与方积极性等问题。未来如何将收购商品房作为短期去库存手段，与长期住房保障体系衔接，有待进一步探讨。
