广州2025年第一季度房地产市场呈现以下核心观点与关键数据：
办公市场
- 供应与需求：本季度广州录得中建四局科创大厦落成，但净吸纳量环比回落30%，主要受供应减少导致预租面积贡献下降影响。空置去化仍由琶洲和金融城带动，珠江新城净吸纳量回正。
- 空置率与租金：全市优质办公楼空置率攀升至18.8%，创2010年以来高位。TMT行业保持活跃，占比20%，电商产业链表现亮眼，小红书、抖音等平台挖掘广州电商资源，带动办公需求增长。租金环比下跌2.0%，但跌幅收窄，平均租金为每月每平方米132.5元。珠江新城和天河体育中心租金下跌放缓，琶洲租金跌幅加深。
- 区域表现：琶洲对其他区域企业吸引力强，搬迁租户仅约四成来自区内。2025年首季租金持续下跌，但跌幅收窄。
零售市场
- 供应与空置：本季无新增优质零售物业入市，核心商圈项目持续品牌调改，但主力租户流失导致空置率高企。全市平均空置率环比下降0.8个百分点至6.6%，天河路、万博、市桥空置率分别下降。
- 业态表现：零售业态新租数量占比42.4%，时尚服装占比最高，珠江新城成为国际服装品牌新店热门商圈。餐饮业态受特色餐饮拓展放缓影响，成交占比回落。服务类业态如新型健身中心积极布点填补空缺。
- 租金：首层租金环比下跌1.2%至每日每平方米23.0元，核心及次级商圈跌幅分别为1.5%和1.6%。未来半年将有29.4万平方米新增供应入市，荔湾太古和华润新项目预计今年年末及明年开业。
仓储市场
- 吸纳与空置：南沙保税仓及花都非保税仓新增15.5万平方米，带动净吸纳量近六季度新高，全市空置率环比下降1.4个百分点至5.6%。
- 需求与租金：电商、跨境电商及第三方物流需求为主，部分企业为降本增效搬迁至非核心区域。租金环比下跌1.2%至每月每平方米38.1元，黄埔、增城、花都跌幅分别为2.9%、2.0%、1.3%。
- 佛山市场：跨境电商保持活跃，三水区新增93.2万平方米物流仓被整租，净吸纳量创历史新高，但广佛区域供应高峰致租金压力，平均租金环比下调1.9%至每月每平方米37.1元。
大宗物业投资
- 成交与物业类型：本季仅录得四宗交易，总金额2.9亿元，环比下跌30.6%，涵盖办公、商业和厂房，分布在海珠、白云、天河、黄埔。办公楼和厂房买家以自用为主，本地投资者购入海珠区独栋商业物业。
- 市场趋势：市区散售办公楼市场买卖双方价格期望趋于接近，二手办公楼关注度提升但总价有限。华南其他市场，保险公司投资物流仓和公寓，不良资产处置交易增多，珠海香洲和福田闽侯分别录得2.7亿元和1.5亿元的批发市场和产业园拍卖成交。
