2025年一季度土地出让专题报告：头部开发商拓展力度加大，重点城市溢价率提升

土地出让政策逐渐宽松，因城施策力度显现

• 中央政策层面：2023年11月发布《支持城市更新的规划与土地政策指引》，优化容积率核定、鼓励土地复合利用等；2024年11月发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，以专项债盘活存量土地。
• 地方政策层面：一线城市（如北京、上海）降低参与门槛、取消溢价率上限；新一线及二线城市（如天津、成都、武汉）推出分期付款、容积率转移等灵活措施；三四线城市（如温州、厦门）侧重供需适配与品质提升。

住宅用地成交逐渐修复，2025有望同比归正

• 供应端：2021-2024年住宅用地推出面积波动下行（年复合增长率-20.86%），2025年1-3月边际改善（同比降幅-5.61%）。
• 成交端：2024年5月以来成交面积从同比-54.10%恢复至+9.49%；2025年1-3月同比转正（+20.40%）。出让金2025年1-3月同比增长36.15%，显示开发商信心提升。
• 价格端：2025年成交均价同环比均显著提升（1月+49.48%、2月+22.53%、3月+6.94%），核心地块溢价率提升（如北京海淀超25%、上海虹口达38.2%）。

热点城市快速回暖，核心地块溢价率提升

• 北京、上海、杭州等核心城市拿地积极性分化，中海、华润等头部房企加仓优质地块；杭州本土房企竞得多宗高溢价地块（部分超70%）。成都溢价率分化明显，广州、深圳等地以底价为主。

房企拓补货意愿提升，全年拓展有望提速

• 2025年1-3月TOP20开发商合计权益拿地1971亿元（同比增长52%），中海、华润、绿城等国央企增幅均超100%。房企集中布局热点城市（北京、上海、杭州、成都）。

收储规模扩大，2025年各城市陆续落地

• 背景：2024年中央提出“统筹消化存量房产”，央行等部门出台去库存政策，自然资源部明确专项债支持土地收储。
• 进展：截至2025年3月，广东、湖南等十余省份启动收储（超300宗地，总金额超500亿元），珠海、惠州等地折价率显著。北京2025年2月重启土储专项债（116.87亿元）。
• 特点：价格机制以评估价与企业成本就低确定基础价（约70%地块收购价在80%-100%成交价之间），资金来源为专项债，被收购主体以国企、城投为主。

风险提示

• 土地拍卖热度降低（板块供应过剩风险）、新房销售不及预期（大量房源入市）、折价收储致房企亏损、民营地块无法解押、地方债务压力加剧（专项债偿付依赖土地出让收益）。