核心结论
预计2025-27年公司每股收益分别为0.40/0.53/0.60元，随着商业租金业务稳定发展，高毛利业务盈利占比逐步提升，公司望迎来估值重塑。公司作为A股稀缺的民营商业地产标的，体量适中，经营积极有作为，战略得当执行到位，参考可比公司估值，按照2025年0.65倍PB，给予目标价17.8元，首次覆盖给予“买入”评级。
主要逻辑
- 商业地产业务保持高毛利水平与稳定预期：公司已布局商业中心200座，已开业173座，体量行业领先，凭借三四线良好的需求韧性、率先落位先发优势及较低竞争压力，2024年实现毛利率72%，出租率98.0%，商业运营收入128.08亿元，同比增长13.1%。随着已开业商业运营成熟单方租金望同步提升，同时在“轻重并举”战略下，新开面积望持续提升，盈利预期积极。
- 房地产开发业务价格回升，盈利能力望迎改善：房地产市场在政策支持下出现筑底信号，公司近期推进保价惜售策略，24年后售价整体呈上行趋势，25年1-2月销售均价同比增长8%，同时资产减值计提相对充分，开发业务盈利能力望逐步改善。
- 资金压力接近尾声，公开债务风险下行：公司25/26年偿债高峰公开债务分别为80.6/50.3亿元人民币，随后10年内仅余30亿元债务待偿还，公司尚有投资性房地产余额约189亿元可抵押融资置换债务，公开债务风险下行。
- 多因素推动估值修复弹性显现：公司商业租金毛利占比望逐步提升至6成以上，商业出租业务预期稳定，估值较住宅开发业务有显著优势，同时公司债务风险逐步压低，望共同推动公司估值弹性显现。
关键数据
- 2024年公司商业运营物业出租管理收入128.08亿元，同比增长17%。
- 2024年公司销售均价7455元/平方米，较2023年下降4.9%，降幅显著收窄。
- 2024年公司有息负债已由2020年917亿元压降至536.5亿元，公司平均融资成本由6.73%压降至5.92%。
- 预计2025-27年公司每股收益分别为0.40/0.53/0.60元。
研究结论
公司商业地产业务保持高毛利水平与稳定预期，房地产开发业务价格回升，盈利能力望迎改善，资金压力接近尾声，公开债务风险下行，多因素推动估值修复弹性显现。公司作为A股稀缺的民营商业地产标的，体量适中，经营积极有作为，战略得当执行到位，参考可比公司估值，按照2025年0.65倍PB，给予目标价17.8元，首次覆盖给予“买入”评级。
