业绩稳中有升，重视股东回报

2024年3月31日公司披露2024年年报：2024年实现营收3912 亿元，同比105；归母净利润1262亿元，同比025。第四季 度实现营收962亿元，同比420；归母净利润244亿元，同比512。 租金收入小幅下行，严控成本下利润率提升。2024年公司各业态 维持稳健经营，总租金收入为288亿元，同比114。分业态来看，写字楼商城公寓的租金收入分别为14812219亿元，同比分别为331022。因公司在折旧摊销、员工成本及维修保养成本上有所节约，公司毛利率同比提升013pct至5814；因长期借款本金减少，利息费用相应降低，净利率同比提 人民币元成交金额百万元 升043pct至3230，因此公司归母净利增速大于租金及营收增 速。 写字楼出租率同环比小幅下行，租金同比提升、环比略降。2024年平均出租率为931，与19月相比01pct，较去年同期 28pct。2024年平均租金为639元平月，较19月降低6元平 月，较去年同期提升1元平月。 商城出租率同环比下降，租金同比提升、环比略降。2024年商城平均出租率为965，较19月略降01pct，较去年同期降低17pct。2024年平均租金为1309元平月，较19月小幅下降26 元平月，较去年同期提升30元平月，主要因租金减免减少和提成租金收入增加。 公寓出租率有所回落，租金相对稳定。2024年公寓出租率为889， 较19月下降04pct，较去年同期提升30pct；2024年平均租金为367元平月，与19月持平，较去年同期下降3元平月。 分红比例维持高位，提供安全边际。公司拟向全体股东每10股派 发现金红利1100元（含税），合计派发1108亿元，股利支付率 为88，按2024年3月31日收盘价计算，股息率为478。 3000 2800 2600 2400 2200 2000 240401 240701 241001 250101 成交金额中国国贸沪深300 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 公司持有核心资产，经营表现相对稳定。考虑写字楼、商业及公寓 等业态需求复苏相对缓慢，我们小幅下调盈利预测，预计202527年公司归母净利润分别为128亿元130亿元131亿元（原为129亿元136亿元141亿元），同比141310。维持“买入”评级。 宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。 附录：三张报表预测摘要损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2022 2023 2024 2025E 2026E 2027E 2022 2023 2024 2025E 2026E 2027E 主营业务收入 3442 3954 3912 3952 3994 4023 货币资金 3495 4089 3986 5308 6162 7033 增长率 149 11 10 10 07 应收款项 382 268 229 257 259 261 主营业务成本 1496 1660 1637 1664 1686 1701 存货 32 32 31 31 31 31 销售收入 435 420 419 421 422 423 其他流动资产 28 35 32 32 32 33 毛利 1946 2294 2275 2288 2307 2322 流动资产 3937 4424 4278 5628 6485 7358 销售收入 565 580 581 579 578 577 总资产 307 343 347 428 479 528 营业税金及附加 363 384 385 383 387 390 长期投资 6626 6306 6012 5844 5764 5690 销售收入 105 97 98 97 97 97 固定资产 1564 1474 1387 1039 667 271 销售费用 74 87 89 87 86 84 总资产 122 114 113 79 49 19 销售收入 21 22 23 22 22 21 无形资产 558 535 513 501 491 481 管理费用 121 120 127 123 122 121 非流动资产 8890 8457 8047 7521 7058 6577 销售收入 35 30 32 31 31 30 总资产 693 657 653 572 521 472 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 12827 12881 12324 13148 13543 13935 销售收入 00 00 00 00 00 00 短期借款 18 498 3 440 430 420 息税前利润（EBIT） 1388 1702 1674 1695 1712 1727 应付款项 1204 1228 1220 1225 1240 1251 销售收入 403 430 428 429 429 429 其他流动负债 340 329 322 332 342 351 财务费用 44 42 11 11 1 6 流动负债 1562 2054 1546 1996 2012 2021 销售收入 13 11 03 03 00 01 长期贷款 1635 1085 1085 1075 1065 1055 资产减值损失 0 0 0 0 0 0 其他长期负债 481 38 36 34 32 30 公允价值变动收益 0 0 0 0 0 0 负债 3678 3177 2666 3105 3108 3106 投资收益 3 4 3 3 3 3 普通股股东权益 9145 9700 9653 10037 10427 10820 税前利润 02 02 02 02 02 02 其中：股本 1007 1007 1007 1007 1007 1007 营业利润 1382 1673 1672 1689 1717 1740 未分配利润 5762 6316 6269 6653 7042 7435 营业利润率 401 423 427 427 430 432 少数股东权益 4 4 5 6 8 9 营业外收支 112 8 13 20 15 10 负债股东权益合计 12827 12881 12324 13148 13543 13935 税前利润利润率 1494434 1680425 1685431 1709432 1732434 1750435 比率分析 所得税 377 420 422 427 433 437 2022 2023 2024 2025E 2026E 2027E 所得税率 252 250 250 250 250 250 每股指标 净利润 1117 1260 1264 1282 1299 1312 每股收益 1108 1250 1253 1271 1288 1301 少数股东损益 1 1 1 1 1 1 每股净资产 9079 9630 9583 9965 10351 10742 归属于母公司的净利润 1116 1259 1262 1281 1298 1311 每股经营现金净流 1817 1918 1787 1721 1802 1838 净利率 324 318 323 324 325 326 每股股利 0700 1300 1300 0890 0902 0911 回报率 现金流量表（人民币百万元） 净资产收益率 1220 1298 1308 1276 1245 1212 2022 2023 2024 2025E 2026E 2027E 总资产收益率 870 978 1024 974 958 941 净利润 1117 1260 1264 1282 1299 1312 投入资本收益率 923 1131 1168 1100 1077 1053 少数股东损益 1 1 1 1 1 1 增长率 非现金支出 496 475 463 441 464 488 主营业务收入增长率 401 1486 105 102 105 073 非经营收益 87 73 55 25 29 34 EBIT增长率 283 2264 167 127 103 084 营运资金变动 131 124 19 14 23 17 净利润增长率 899 1284 025 144 133 103 经营活动现金净流 1830 1932 1800 1734 1815 1851 总资产增长率 080 042 432 669 300 290 资本开支 70 66 68 63 66 71 资产管理能力 投资 0 0 2 168 80 75 应收账款周转天数 395 293 224 230 230 230 其他 0 1 6 3 3 3 存货周转天数 79 71 70 69 68 67 投资活动现金净流 70 65 64 108 17 7 应付账款周转天数 185 199 232 220 225 230 股权募资 0 0 0 0 0 0 固定资产周转天数 1658 1361 1294 959 609 246 债权募资 560 510 490 427 20 20 偿债能力 其他 705 780 1369 944 956 964 净负债股东权益 1533 2583 3000 3776 4473 5133 筹资活动现金净流 1265 1290 1859 518 976 984 EBIT利息保障倍数 312 403 1494 1585 11613 2908 现金净流量 495 577 123 1324 856 873 资产负债率 2868 2467 2163 2361 2295 2229 来源：公司年报、国金证券研究所 市场中相关报告评级比率分析市场中相关报告评级比率分析说明： 日期 一周内 一月内 二月内 三月内 六月内 市场中相关报告投资建议为“买入”得1分，为“增持”得 买入 0 6 14 18 40 2分，为“中性”得3分，为“减持”得4分，之后平均计算得 增持 0 0 0 0 0 出最终评分，作为市场平均投资建议的参考。 中性 0 0 0 0 0 最终评分与平均投资建议对照： 减持 0 0 0 0 0 100买入；10120增持；20130中性 评分 000 100 100 100 100 30140减持 来源：聚源数据 投资评级的说明： 买入：预期未来612个月内上涨幅度在15以上；增持：预期未来612个月内上涨幅度在515；中性：预期未来612个月内变动幅度在55；减持：预期未来612个月内下跌幅度在5以上。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告版权归“国金证券股份有限公司”（以下简称“国金证券”）所有，未经事先书面授权，任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。 本报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可能会受汇率影响而波动。过往的业绩并不能代表未来的表现。 客户应