华侨城A机构调研纪要

华侨城A机构调研报告 调研日期20250331 深圳华侨城股份有限公司成立于1997年9月2日，总部位于深圳市南山区，是华侨城集团旗下旅游及房地产板块的上市公司。公司以“主题公园领导者 、旅游产业领军者、城镇化价值实现者、互联网创新实践者”为战略定位，以文化旅游、房地产为主营业务，在文化旅游发展新模式、房地产业务差异化、旅游与互联网融合等方面进行探索与实践。公司的文化旅游业务涵盖了欢乐休闲、民俗文化、自然康养、文化艺术体验、美食潮玩和旅行服务六大产品体系。房地产业务公司则形成了文化旅游、酒店、住宅和商业类地产业务融合发展的独特优势，以人文社区、品质社区、生活街区为居民提供优质生活及人文体验。近年来，公司积极创新产品模式，在公园式商业街区、康养旅居等方面进行了深入探索和实践。 20250331 董事长张振高副董事长、总裁刘凤喜副总裁倪明涛副总会计师刘宇 董事会秘书侯瑞芳党委宣传部部长李洋 2025033120250331 全景路演天下httprsp 业绩说明会 5wnet 通过全景网召开公司年报业绩说明会面向全体投资者 一、公司以文化旅游和房地产为主营业务未来在两大业务板块上有哪些发展思路 我们将继续以市场为导向以精益管理为抓手以提升专业化为目标进一步提升公司在文旅和房地产业务上的核心能力。 在文旅业务发展方面公司深耕文化旅游已经超过30年先发优势、经验优势、产品优势和品牌优势十分显著。在先发优势方面公司知名旅游项目遍布全国的核心城市占据了优质市场资源在经验优势方面公司多年开发运营积累了丰富的管理经验储备了优秀管理人才 在产品优势方面公司不断顺应消费需求和市场趋势先后推出了锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸、欢乐海岸PLUS等一批行业领先的文旅产品在品牌优势方面公司文化旅游品牌影响广泛控股股东华侨城集团先后多次获得“全国文化企业30强”、“中国旅游集团20强”。 我们将坚持以消费者真正所需作为提升供给水平的出发点和落脚点沿着“专业化、标准化、市场化、规模化、资本化”的五化思路对行业和优秀头部企业开展专项研究和对标工作强化产品创新不断丰富新产品、新业态、新模式打造一批有品质、有效益的标杆项目探索形成可复制、经济可行的新型商业模式形成企业第二增长曲线。 在地产业务发展方面公司进入地产开发领域已超过30年积累了丰富的地产开发经验累计投资建设200多个精品项目打造了纯水岸 、天鹅堡等优秀住宅产品及欢乐海岸、欢乐港湾、深圳国际会展中心等城市名片和知名地标。 我们将持续深化专业化发展和精益化管理对标行业标杆围绕投资拓展、运营体系、产品设计、工程管理、成本管理、营销推广等职能条线着力培育房地产开发全生命周期的高水平操盘运营能力与此同时围绕“绿色、低碳、智能、安全”的好房子标准以“高质量、新 技术、好服务”为目标建立“标准化特色化”的产品创新体系一体推动面向不同细分市场的产品创新和服务创新。 二、物业和商业是公司重要的业务板块商业业务和物业业务的发展思路是什么 商业和物业业务是我们非常重要的基础业务也是华侨城的优势业务公司旗下商管公司2024年进入行业前30强华服公司荣获中国物业服务百强企业。 商业业务方面着力打造中国文旅特色商业运营管理第一品牌深入推进商业业务专业化发展进一步提升商业业务市场影响力实现公司商业项目的高质量发展。一是继续深化精益管理、服务创新、标准完善、设施升级等多项行动措施切实提升商业经营水平和效益。二是持续打磨服务品质推动“满意惊喜”服务理念全面落地进一步优化客户体验、提高客户满意度。三是建立标准化拓展模式加速对外轻资产拓展。目前已落地东莞松山湖文化艺术街区、无锡音乐厅附属商业等项目。 物业业务方面以标准化管理体系为抓手落实“全面质量管理”加快数字化转型为客户创造更加便捷、舒适的生活体验。一是稳步拓展物业业务管理规模。打造不同层次、多元业态的产品服务体系加快市场化拓展步伐。2024年持续加强与比亚迪等重点客户合作新签约外部市场化项目管理面积130万平方米。二是稳妥发展增值服务业务。及时把握行业、市场和客户需求提供差异化、主题化、精品 化、定制化的商品和服务推动物业服务从基础保障向价值创造的转变。三是积极探索优势细分赛道。锻造市场核心竞争力拓宽未来业务发展空间。 三、截至2024年底公司的有息负债规模有多大类型和期限结构是怎样的偿债计划如何铺排 截至2024年底公司有息负债规模合计1304亿元融资类型以银行贷款为主占比约80。公司有息负债中中长期债务占比约近 70有息负债期限结构良好。 偿债计划铺排方面一是公司严格落实“631”债务风险管控机制提前谋划提前落实确保债务如期兑付守牢风险底线二是优化债务结构全力推进高息债务与短期债务置换工作确保债务期限与资产期限匹配、偿债压力持续缓释。 四、公司在轻资产运营方面的中长期发展思路是什么具体有哪些业务在进行轻资产转型效果如何 轻资产运营是公司文旅和地产两大主营业务的重要发展方向和有力的补充公司将继续以专业化整合为手段提升专业能力改善经营效益 增强核心竞争力实现轻资产管理输出。 文旅业务方面坚持“轻重结合、以轻为主”的发展模式充分发挥公司在主题公园、自然人文景区、酒店及商业综合体等领域长期深耕积累的先发优势、经验优势、产品优势和品牌优势打造了一批有市场空间、经济模型具备核心竞争力、华侨城特色的标准化标杆产品线先后落地了东莞松山湖文化艺术街区、无锡音乐厅附属商业、宜宾南溪欢乐田园、山西省永济鹳雀楼等多个轻资产项目。 在地产业务方面轻资产运营本身就是华侨城房地产业务“一体两翼三功能”的新发展模式的组成部分。“一体”指以房地产开发为主体业务既包括自主投资或合作投资建设的房地产开发业务也包括以专业能力为基础受委托开展的房地产代建业务。华侨城也着力积极稳妥开展轻资产代建业务加大对代建政策和市场机会的持续关注总结梳理代建项目经验探索适用于华侨城的代建业务模式。我们先后中标深圳前海石公园、顺德顺峰山公园等多个代建项目。 五、请公司介绍下2025年的经营计划将会采取哪些举措来提升资产利用效率和整体经营效益 2025年中央的房地产利好政策和旅游利好政策频出公司将一如既往地坚持稳定改革发展的核心思路。从创收提质、降本增效两个维 度去挖掘资产经营价值。创收提质方面旅游和商业的运营目标是提升效益水平。关键关注的业务指标包括主题公园的接待人次、物业管理的规模。房地产更关注销售规模的稳中有增并竭力推动一批存量资源通过调规、置换等方式提升开发价值。 降本增效方面公司在已经形成的专业化整合的良好的形势之下、在一业一企的格局的基础之上一是充分地扩大集采规模、加强集采应用 希望通过集采来优化公司的采购成本。二是将进一步精简管理架构、优化业务格局力争人效水平持续提升。三是将严格做好费用管控销售费用、管理费用实现持续的优化和效率的改善。 基于以上经营安排希望2025年确保经营活动现金流净额能够连续第三年为正为旅游业务的市场化发展、房地产业务的健康稳定发展 提供坚实支撑。 六、请问华侨城品牌在住宅领域以前聚焦中高端品质地产目前伴随重点城市重点项目陆续减少公司后续是否还能聚焦中高端产品线是否会存在下移趋势 华侨城积累了三十多年的中高端住宅开发经验构建了“需求洞察、技术迭代到品质兑现”的全周期价值体系是践行国家提倡的“好房子”理念的具体体现。在行业竞争升级背景下谁能建设“好房子”谁就能有市场、有发展。华侨城在坚持打造“好房子”的同时也战略性参与保障性住房建设全方位打造不同产品线的“侨城好房子”。一方面我们始终坚守中高端品质地产定位。积极应用新技术、新产品 、新材料持续丰富完善安全、舒适、绿色、智慧的“侨城好房子”产品内涵和标准。2024年佛山顺德天鹅堡二期以“城央生态大宅”定位得到市场充分认可包揽佛山市销售金额及面积双冠王无锡云湖别院通过“滨水生活美学”产品力创新蝉联全市销售面积冠军。 另一方面全力打造保障性住房领域的品质标杆地位。华侨城2024年交付的首个纯安居型商品房深圳东岸雅居项目突破传统保障房 开发模式通过精细化设计打造全明户型系统以“立体邻里花园”重构公共空间交互场景是大湾区保障房品质升级的样本工程符合“把保障性住房建成‘好房子’”的要求。 后续公司将及时总结经验发挥优势以建设“好房子”为核心抓手推动建立房地产新发展模式促进房地产市场平稳健康的发展。 七、去年12月中央经济工作会议提到促进文化旅游业发展。公司如何看待2025年文旅市场文旅业务会有怎样的机会和变化2025年公司文旅业务在经营效率提升方面上有什么做法 2024年12月中央经济工作会议强调要提振消费促进文化旅游业发展。今年3月中办国办又联合印发了《提振消费专项行动方案 》方案中进一步提出要扩大文体旅游消费促进商旅文体健多业态消费融合支持旅游景区延长经营时间优化大型活动的审批流程。很多城市已经开始发放旅游消费券。这些相关政策有很强的针对性有利于公司主题公园、酒店、文旅商综合体等产品的经营提升。伴随相关政策的落地见效、消费需求的持续释放公司坚定看好2025年中国文旅市场的总体发展环境。 同时近年来我们通过对行业市场的观察判断文旅行业的发展特点逐步从“资源依托和要素投入的自然增长模式”进入到“产品研发和创新驱动的高质量发展模式”。 基于此判断为把握新机遇、应对各种市场挑战公司一方面将加快产品创新研发与应用落地。例如创新主题公园的夜间经营模式、研发新一代投资规模更为精益的“水公园”产品模型创新酒店度假产品的创新组合这是我们接下来的产品研发和创新的重点。增量方面公司一方面在主题公园上会加快拓展另一方面在新的酒店和自然人文景区的项目落地上会通过轻资产输出和租赁经营的形式去有效的突 破。存量上公司正在研究开展上海欢乐谷、成都欢乐谷等项目的更新改造。另一方面将持续提升旅游业务的经营质量。主题公园要聚焦我们城市IP、娱乐主场的这样的核心定位加强IP应用提升节庆活动的内涵寻找增量市场机会酒店业务方面我们着重提升收益管理能 力优化自营酒店的价格与产品策略提升间房收益水平。 八、近年来国内对ESG的重视程度逐步提升请问公司在践行央企担当方面采取了哪些举措将如何通过加强ESG治理提升可持续发展能力 2024年华侨城A深入贯彻新发展理念积极构建ESG工作体系在落实国家重大战略、聚力主业经营、守护生态环境、践行绿色发展、 助力乡村振兴、完善公司治理等方面持续发力比如探索绿色建筑、绿色景区、绿色物业等绿色发展路径持续将生态绿色理念融入产品与业务公司打造的“颇洞美村”“天柱美村”等和美乡村文旅项目全面助力乡村振兴。 未来公司将秉承“优质生活创想家”的核心理念和“人本、创造、专业、精益”的核心价值观不断健全ESG管理架构和管控体系推进落地ESG行动规划逐步增强公司ESG治理能力稳步提升公司ESG工作绩效助推公司可持续发展为股东和各利益相关方创造更多更好的经济 、社会、环境综合价值。 九、公司自2022年以来持续深化开展各业务条线专业化整合工作不断厘清开发、商业和文旅的业务边界请问成效如何未来是否会继续推进截至2024年末公司累计完成了超过60个存量项目的专业化整合工作形成了房地产事业部旅游商业服务专业公司 的专业化管理体系各板块基本实现“一业一企、一企一业”运作。公司在发展的理念上、战略上、动力上形成了三个转变。 第一是发展理念的转变。一是树立了独立自主的发展理念。专业公司的独立自主拓展能力明显增强自2022年以来公司向外部轻资产 拓展了2个商业项目、4个自然人文景区项目研发并落地了首个嘉途系有限服务酒店产品并计划进行进一步推广。同时公司也在积极 拓展主题公园新项目的落地机会。二是培养了市场化的合作理念。在内部项目整合移交的过程中各事业部和专业公司按照“亲兄弟、明算账”的原则梳理经营数据盘清资产情况因地制宜建立了租赁经营、委托管理等市场化合作关系。三是增强了向“市”而生的经营意识。在专业化整合过程中专业公司对内部旅游项目进行了全面盘点对一批效益长期未达预期水平的项目进行了