华侨城A机构调研纪要

华侨城A机构调研报告 调研日期:2023-11-15 深圳华侨城股份有限公司成立于1997年9月2日，总部位于深圳市南山区，是华侨城集团旗下旅游及房地产板块的上市公司。公司以“主题公园领导者 、旅游产业领军者、城镇化价值实现者、互联网创新实践者”为战略定位，以文化旅游、房地产为主营业务，在文化旅游发展新模式、房地产业务差异化、旅游与互联网融合等方面进行探索与实践。公司的文化旅游业务涵盖了欢乐休闲、民俗文化、自然康养、文化艺术体验、美食潮玩和旅行服务六大产品体系。房地产业务公司则形成了文化旅游、酒店、住宅和商业类地产业务融合发展的独特优势，以人文社区、品质社区、生活街区为居民提供优质生活及人文体验。近年来，公司积极创新产品模式，在公园式商业街区、康养旅居等方面进行了深入探索和实践。 2023-11-17 信披与投关工作小组成员 2023-11-15 业绩说明会深圳 参加深圳辖区上市公司2023年投资者网上集体接待日活动的投资者-- 一、有无注入资产计划? 投资者您好,公司不存在应披露而未披露事项,感谢您的关注。 二、华侨城A是华侨城集团最重要的上市公司,为什么这几年以来华侨城A年报发布或上市公司与公众沟通见面会,华侨城集团的董事长都不参加呢?给投资者一种感觉:集团的董事长不够重视上市公司的发展与存在的问题,没有很好地与投资者进行面对面的沟通并听取意见建 议,不够坦城直面问题,没有很好地向投资者传达发展的方向和强烈信心。 投资者您好,公司一直以来都非常重视投资者的利益及建议,严格遵守《公司法》、《证券法》、《上市公司规范指引》等法律法规,保障全体股东依法享有各项权利,维护全体股东特别是中小股东的合法权益。谢谢! 三、华侨城A包含房地产、欢乐谷、酒店等多个业务板块,希望财报中能详细披露各板块的财务信息。 投资者您好,因公司独特的成片综合开发模式,旅游综合项目中的各个业态协同发展、相互促进,构成不可分割的有机整体,公司的旅游综合业务是旅游地产综合体、景区、文化创意、旅行社、酒店、商业租赁、物业服务、城区综合配套等多业态组成的有机整体,公司以房地产和旅游综合业务两个口径披露公司业务经营情况。公司将充分听取投资者建议,借助加快专业化改革的机会,持续优化信息披露,让市场投资者更直接了解公司的业务布局和内在价值。 四、公司2023年存货是否计提大额减值? 投资者您好,公司根据各项目所在的市场情况,以及可以获取的外部信息与内部信息,以取得的确凿证据为基础,并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素,确定存货的可变现净值,按照成本与可变现净值孰低对存货进行计量。对于存货成本高于其可变现净值的,确认资产减值损失。2023年以来,公司坚定不移落实精益管理工作,开发、营销和运营专业化水平持续提升,全力以赴,狠抓销售去 化,不断提升营销管理能力。为适应市场环境、加快销售去化,部分项目采取灵活的销售策略,从而带来部分价值折损,2023年1-9月 份公司确认的资产减值损失金额约为23.6亿元(未经审计)。四季度,公司将根据房地产市场走势、公司的经营策略以及各项目的实际情况,严格按照会计准则规定评估存货项目可变现净值,并及时进行相应的账务处理,最终减值金额以年度审计数据为准。 五、请问去年下半年开始,华侨城集团下属所有四家上市公司大幅亏损,是战略性亏损还是上任留下的隐患太多所致?谢谢 投资者您好,受房地产行业深度调整影响,华侨城A主营业务持续承压,一是受部分项目区位布局和开发周期偏长等因素的影响,公司部分项 目的去化速度未及预期,毛利率同比有所下降。二是为适应市场环境、加快销售去化,公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略,带来部分价值折损。三是其他因素导致公司业绩下滑,包括因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。 六、请问前几年公司储备大量待开发土地资产,这些资产总体是升值还是贬值了?谢谢 投资者您好,根据业务开展情况,公司持有待售的开发类土地资产主要在存货科目核算,自持经营的土地资产主要在无形资产进行核算。根据《企业会计准则第1号——存货》第五条、第十五条,存货应当按取得时的成本计量,在资产负债表日,按成本与可变现净值孰低计量。根据《企业会计准则第6号——无形资产》第十二条、第十七条、第二十条,无形资产应按取得时的成本计量,后续按一定的方法进行系统摊销并进行减值测试。此外,公司将持有目的为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,则计入投资性房地产,按《企业会计准则第3号——投资性房地产》进行核算,根据第七条、第九条、第十条和第十二条,公司根据实际情况采用成本模式对投资性房地产进行后续 计量,后续计量根据资产类别分别适用《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》。综上,公司的土地资产均严格按照会计准则相关规定进行核算。 七、公司从去年下半年开始连续大幅亏损,请问公司下来有扭亏为盈的工作安排吗? 投资者您好,公司将继续把外部压力转化为内部精益管理的驱动力,一是继续通过加大营销去化力度,强化现金流管理;二是把握旅游行业复苏机遇,做优做强文旅业务;三是聚焦核心城市深耕,积极优化资源布局;四是强化商业运营能力,提升物业服务质量。 八、请问公司还有多少不良资产需要处置? 投资者您好,感谢您的关注。面对错综复杂的市场环境,公司始终把销售去化作为重点工作,未来将继续保持营销热度,并结合行业变化情况 ,灵活调整销售策略,抓好市场窗口期,大力促进去化回款,积极推动存量资产变现。 九、请问公司为什么不正常换届,拖了半年多了换届还在推进中,有什么不可说的原因吗? 投资者您好,公司换届选举工作正在推进中,若涉及应披露的事项,公司将按相关监管规则及时履行信息披露义务,感谢您的关注。十、华侨城集团所有上市公司全面亏损,下来有哪些措施,让华侨城集团走出困境?谢谢 您好,感谢您的关注。华侨城A将向质量效益转型升级,以“提升核心竞争力”和“增强核心功能”为重点,突出效益至上,提升发展质量,以 专业化为导向,以精益管理为抓手,为走向高质量、可持续的健康发展道路创造条件、打下基础,为中长期加快建设世界一流企业而努力。十一、请问华侨城连续亏损,股东信心备受打击,公司下一步有哪些举措,让公司扭亏,股东恢复信心。谢谢? 投资者您好,公司将坚持稳中求进工作总基调,完整、准确、全面贯彻新发展理念,主动融入和服务构建新发展格局,奋力实现高质量发展目标。将积极围绕主营业务开展专业化改革工作,推动旅游业务向“市”图强,加快构建“两核三维多点”发展格局,积极稳妥拓展外部业务 ,形成面向市场的盈利模式;推动房地产业务向“市”而生,践行“一体两翼三功能”发展模式,在市场竞争中苦练内功、强身健体。十二、华侨城的股权激励目前是什么情况? 投资者您好。股权激励相关工作正在推进中,若涉及应披露的事项,公司将按照相关规定对外披露。感谢您的关注。十三、请问公司今年有扭亏的措施和计划吗?谢谢? 您好,感谢您的关注。公司将向质量效益转型升级,以“提升核心竞争力”和“增强核心功能”为重点,突出效益至上,提升发展质量,以专业化为导向,以精益管理为抓手,为走向高质量、可持续的健康发展道路创造条件、打下基础,为中长期加快建设世界一流企业而努力。 十四、请张振高董事长回答几个问题,谢谢。1,深圳欢乐谷事故的调查进展如何?预计什么时候重新开园?其他文旅项目有没有受到这次事件的影响?2,截至目前,华侨城的专业化整合有没有达到您的预期?下一步还将推进哪些方面的改革?3,2023年公司的经营目标 是什么?预计何时才有望扭亏? 投资者您好,1、10月27日,过山车“雪域雄鹰”发生碰撞后,深圳欢乐谷迅速启动应急机制,第一时间将受伤游客送医治疗,随后组织 现场其余游客陆续到附近医院检查就诊。截至目前,所有受伤游客情况稳定,均无生命危险。为积极配合市区联合调查组开展调查,并全面开展游乐设施安全隐患排查整改,深圳欢乐谷将继续闭园,恢复开园时间另行公告。我们将认真吸取教训,全面加强安全管理,切实保障园区安全运行。感谢您的关注。2、公司坚持专业化经营,基于主业新发展战略,按照“一业一企、一企一业”原则,打造业务清晰、管理统一 、运营一体的专业化发展模式。完成了超过70个文旅商服在运营项目的管理重组,初步构建了专业化的业务体系。改革后,由区域平台公司承担资产主体责任,由专业管理公司承担运营提升责任,充分发挥各自的优势,全面提升存量资产的运营效益,实现公司整体利益的最大化 。3、公司深入推进专业化改革工作,在房地产业务方面持续提升营销管理能力,推动销售去化;旅游业务方面抓住市场复苏机遇,提升经营业绩。 十五、请问张董事长:华侨城集团和下属四家上市公司,目前面临巨大的危机,经营困难重重,请问您下一步有哪些举措,让华侨城走出困境 ,迎来新一轮发展,增加大家的信心。谢谢 投资者您好,面向未来,华侨城A将坚持稳中求进工作总基调,完整、准确、全面贯彻新发展理念,主动融入和服务构建新发展格局,奋力实现高质量发展目标。公司将以“提升核心竞争力”和“增强核心功能”为重点,突出效益至上,提升发展质量,以专业化为导向,以精益管理为抓手,为走向高质量、可持续的健康发展道路创造条件、打下基础,为中长期加快建设世界一流企业而努力。 十六、国家推动央企围绕上市公司并购重组,华侨城面临诸多困难,请问有相应安排帮助上市公司走出困境吗?谢谢尊敬的投资者,如涉及相关重大事项,公司将严格按规定及时履行信息披露义务。感谢您的关注。 十七、请问公司去年以来很少拿地,负债还是达不到国家红线要求,原因是什么?公司的融资渠道还畅通吗?谢谢 投资者您好,2023年以来,公司积极参与市场化“招拍挂”,主动适应各地供地节奏和土拍新政,提前跟进调研重点地块,已先后参与北 京、上海、广州、深圳、杭州等多个核心城市核心板块合计30余宗土地,并顺利获取佛山禅城区、无锡经开区、成都金牛区等优质项目 。公司会持续跟随市场情况,动态调整投资策略,优化资产结构,确保公司经营的可持续性。目前公司与各大银行沟通顺畅、协作良好,良好的合作关系让公司也得到了更多的机会和支持,有利于公司的长期发展。 十八、持有华侨城已经三年多了,一直很认可文旅加地产的模式,现在地产行业在出清,甚至市场有人认为地产行业没有投资价值了,下降趋势会持续,我想知道公司管理层对于华侨城现在及未来的市场环境,经营策略是什么?做为长期投资,您觉得华侨城的价值会在什么时候或 环境能体现出来?持有华侨城一直是希望分红来作为每年的投资的一个正回馈,但是最近两年公司经营困难比较多,请问公司何时能正常的分红回馈长期投资者? 尊敬的投资者您好,感谢您对公司的关注与支持。面向未来,华侨城A将坚持稳中求进工作总基调,完整、准确、全面贯彻新发展理念,主动融入和服务构建新发展格局,奋力实现高质量发展目标。公司将以“提升核心竞争力”和“增强核心功能”为重点,突出效益至上,提升发展质量,以专业化为导向,以精益管理为抓手,为走向高质量、可持续的健康发展道路创造条件、打下基础,为中长期加快建设世界一流企业而努力。关于分红政策,敬请关注公司后续发布的有关公告。 十九、10月底深圳欢乐谷的事故会对欢乐谷品牌有影响吗?对整体经营会有影响吗?作为投资者是很认可旅游行业发展的,公司会不会因噎废食、止步不前? 投资者您好,公司推动旅游业务向“市”图强,构建“两核三维多点”发展格局,形成面向市场的盈利模式,促进旅游业务专业化高质量发展 。 二十、公司是否有员工以普通游客身份亲身体验各项游乐活动的制度?如果没有,建议在制度上进行体现。尊敬的投资者,感谢您对公司提出的宝贵建议,谢谢! 二十一、今年如果在四季度土拍价格稳定甚至向上了,还会在四季度再次计提减值吗? 投资者您好,四季度,公司将根据房地产市场走势、公司的经营策略以及各项目的实际情况,严格按照会计准则规定评估存货项目可变现净值,并及时进行相应的账务处理,最终减值金额以年度审计数据为准。 二十二、如果四季度土拍