京投发展：京投发展股份有限公司2024年年度报告

公司代码：600683 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人孔令洋、主管会计工作负责人张雨来及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司于2025年3月28日召开第十二届董事会第十次会议，审议通过《关于2024年度利润分配预案的议案》，公司拟定2024年度利润分配方案为：公司本年度不进行现金股利分配，同时本报告期不进行资本公积转增股本。本预案尚需提交股东会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明√适用□不适用 公司2024年年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析-（四）可能面对的风险”部分的相关内容。 十一、其他 □适用√不适用 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民币本期比上年 主要会计数据 1,416,612,564.6210,641,128,429.34 -86.69 5,552,378,113.60 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 1,416,094,153.2610,638,892,042.94 -86.69 5,550,644,414.60 归属于上市公司股东的净利润 -1,054,631,546.70 -659,234,610.50 202,272,350.48 归属于上市公司股东的 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明：□适用√不适用 九、2024年分季度主要财务数据 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 收取参股公司协议借款利息 3,631,503.14 1,242,244.50 委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益 收取参股公司委托贷款利息 20,644,965.93 53,996,974.1553,875,019.51 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 十一、采用公允价值计量的项目√适用□不适用 单位：元币种：人民币对当期利润的影响金额43,507,146.28 43,507,146.28 其他权益工具投资513,986,352.24 439,608,760.55-74,377,591.69合计513,986,352.24439,608,760.55-74,377,591.69 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）宏观市场环境 1、宏观政策概况 2024年，政府多次在重要会议上对房地产行业进行了全面部署，明确了发展方向。上半年，房地产政策延续宽松主基调，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门持续推出多项金融举措，下调LPR基点、降低最低首付比、取消商业贷款利率下限、下调公积金贷款利率等，旨在降低购房门槛，减轻居民按揭负担。下半年，政策力度和频次均显著增强，中央定调“止跌回稳”，房地产发展新模式不仅明确了房地产行业发展方向，也为市场预期注入强心剂，四季度市场呈现显著回暖态势。 2、房地产行业数据概况 国家统计局数据显示，2024年全国房地产开发企业房屋施工面积73,3247万平方米，同比下降12.7%。其中住宅施工面积51,3330万平方米，同比下降13.1%；房屋新开工面积73,893万平方米，同比下降23.0%，其中住宅新开工面积53,660万平方米，同比下降23.0%；房屋竣工面积73,743万平方米，同比下降27.7%，其中住宅竣工面积53,741万平方米，同比下降27.4%；新建商品房销售面积97,385万平方米，同比下降12.9%，其中住宅销售面积同比下降14.1%；新建商品房销售额96,750亿元，同比下降17.1%，其中住宅销售额同比下降17.6%。 北京市统计局数据显示，2024年全市房地产开发企业房屋新开工面积1,286.9万平方米，同比增长2.4%。其中住宅新开工面积762.3万平方米，同比增长6.6%；房屋竣工面积1,652.5万平方米，同比下降21.8%，其中住宅竣工面积912.8万平方米，同比下降21.6%；新建商品房销售面积1,118.7万平方米，同比下降1.2%，其中住宅销售面积785.7万平方米，同比下降4.0%。 3、重点关注区域 2024年，北京市积极响应国家政策，在房地产政策环境持续优化的宏观背景下，相继出台一系列重磅举措。在信贷政策方面，降首付、降利率举措不断推进，以减轻购房者资金压力，有效刺激市场需求；在限购政策方面，对限购门槛进行适度调整，精准施策，进一步激活房地产市场的交易活跃度。这些政策的出台与实施，充分展现了北京市在促进房地产市场平稳健康发展方面的决心与行动力，为房地产市场的稳健前行奠定坚实基础。 2024年，无锡市积极响应国家政策。在公积金支持方面，着重加大公积金对购房者的支持力度，切实缓解购房资金压力；大力推行“卖旧买新”政策，有效激活二手房市场，带动新建商品住房交易；在安置工作方面，加大房票安置工作力度，支持引进人才购房，为各类人才提供住房保障。这一系列政策举措协同发力，为无锡市房地产市场的稳健、高质量发展注入动力。 （二）公司经营情况 2024年，公司始终坚守战略定力，持续深耕TOD主业，以客户实际需求为导向，全方位提升产品品质与服务质量，通过多元、精准策略推动去化与回款，重点项目实现高品质交付，融资结构不断优化，呈现韧性发展态势。公司高度关注市场动态，审慎研究潜在资源与市场机会，始终将风险防控置于重要位置，强化安全生产管理体系建设，确保安全生产形势持续稳定，为公司各项业务的稳健推进筑牢坚实基础。2024年，公司实现签约销售额53.65亿元，回款额52.47亿元，新开工面积（权益）9.72万平方米，竣工面积（权益）11.19万平方米。 1、北京及环京地区项目情况： （1）北熙区：作为公司布局朝阳区的重点项目，项目一期住宅主体已全部封顶，园林景观、外立面、公区精装实现多维实景开放；项目二期住宅楼主体结构封顶，工程进度有序推进。项目全年以加快去化为目标，紧跟市场政策及竞品动态，精装样板间相继亮相升级客户体验，社群主理人计划有序执行凝聚社群力，多措并举保增量、促转化。推动区域利好配套落地及强化区域发展，持续打造大盘可持续成长核心优势。 （2）檀谷：作为公司长期深耕的京西项目，2024年持续迭代升级，已然成为融合公园商业、优质教育配套、高品质住区等多元元素的生活方式市镇标杆，进一步带动区域发展，实现价值进阶，凭借独特魅力稳居北京市热门网红打卡地前列。2024年檀谷商圈商业氛围愈发浓厚，12家高品质头部品牌开业，其中涵盖4家全国、北京首店，创造了京西最强生活方式品牌组合。全年举办各类艺术文化活动超50场，涵盖音乐演出、艺术展览、电影放映等多元形式。自媒体平台的自传播总曝光量突破2亿，成为官媒点赞推荐的旅游好去处。凭借创新型生态模式，檀谷住宅销售2024年再取佳绩。同时檀谷荣获“2024年度北京商业模式创新品牌”大奖，并被评为“年度最受欢迎生活方式目的地”，品牌影响力与美誉度持续攀升。 （3）森与天成：项目以四环主城、双地铁金融线、低密空中森境等核心价值为支点，采用终端全覆盖的营销策略，全新展示样板开放提升客户体验，延续四环销售红盘地位获得丰台区四季度销冠。项目有序推进，盖上区住宅全部封顶，精装修、外幕墙、市政等施工全面开启；落地区全面转入地下结构工程阶段。 （4）岚山：作为公司在海淀区的TOD项目，2024年11月项目完成咽喉区竣工验收备案工作。 上盖区住宅获得北京市工程建设质量管理协会颁发的“2024年度北京市建筑结构（长城）优质工程”；南三排住宅及咽喉区（B1办公楼等7项）获得北京市工程建设质量管理协会颁发的“2024年度北京市建筑（长城）结构优质工程”。上盖区现状结构转换层机电安装工程，获得北京市建筑业联合会颁发的“北京市优质安装工程”奖项。 （5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的TOD综合体项目，工程建设有序推进。BS3公交综合楼于8月28日竣备并于12月完成初始登记；BS2商业实现地铁正式B口启用，幕墙、机电、精装施工基本完成；BS4/5/6/8组团所有楼栋完成结构封顶，进入装饰装修施工阶段。 （6）臻御府：立足于丰台区总部基地板块，致力于打造品质卓越的综合社区项目。在住宅全面交付的基础上，本着客户为中心的服务理念，社区管理服务不断升级。 （7）倬郡：作为环京商业办公项目，在2023年精装交付的基础上进一步优化项目细节，年内完成公共区域升级改造，全方位提升客户体验感，2024年年内取得一期楼栋不动产权证。 （8）若丘：作为公司深度布局于门头沟区潭柘寺镇板块，且持续精耕细作的参股项目，2024年项目整体推进态势良好，一期全部楼栋实现结构封顶。外立面、市政园林同步启动，周边配套建设有序推进。 2、无锡项目情况： 愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，2024年通过深度社区营造、社群孵化、服务创新赋能以及差异化营销策略，打造高质量、可持续、有特色的TOD项目样本，为幸福社区的长期有序运营夯实基础。年内项目二期住宅高品质、里程碑式交付获得客户及行业端好评，商办酒店及中轴公园工程进度平稳推进，四期住宅结合市场情况弹性运营。项目始终坚持用户中心主义与“生态、智慧、幸福”三大理念，结合社群运营持续深化幸福生活方式，以高品质产品力和服务力为驱动，打造城市幸福社区标杆。年内，项目A地块1#-17#楼喜获WELL健康建筑国际金级认证，社区获得WELL建筑标准铂金级认证。 （三）财务状况分析 报告期内，公司实现营业收入总额141,661.26万元，同比下降86.69%，其中房地产业务实现收入130,487.30万元，同比减少927,976.63万元，降幅87.67%。公司实现归属于上市公司股东净利润-105,463.15万元，同比减少39,539.69万元，减幅59.98%，扣除永续融资产品利息32,574.00万元影响后，归属于上市公司普通股股东净利润-138,037.15万元，同比减少39,628.69万元，减幅40.27%。公司2024年度亏损主要系公司计提存货、其他应收款、预付账款等资产减值以及公司当期销售结转收入较少所致，随着市场逐步复苏，预计2025年销售及销售结转情况将有所好转。 报告期内，公司三项费用总计61,185.44万元，同比增加6,451.47万元，增幅11.79%。其中管理费用15,819