京投发展：京投发展股份有限公司2025年年度报告

公司代码：600683 京投发展股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人孔令洋、主管会计工作负责人张雨来及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司于2026年4月17日召开第十二届董事会第二十四次会议，审议通过《关于2025年度利润分配预案的议案》，公司拟定2025年度利润分配预案为：公司本年度不进行现金股利分配，同时本报告期不进行资本公积转增股本。本预案尚需提交股东会审议。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响 √适用□不适用 截至报告期末，母公司财务报表中存在累计未弥补亏损人民币589,040,629.03元。根据《中华人民共和国公司法》及《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》等相关法律法规的规定，公司不满足实施现金分红的条件。敬请广大投资者注意相关投资风险。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 公司2025年年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析-（四）可能面对的风险”部分的相关内容。 十一、其他□适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................5第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................6第三节管理层讨论与分析............................................................................................................14第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................37第五节重要事项............................................................................................................................50第六节股份变动及股东情况........................................................................................................64第七节债券相关情况....................................................................................................................70第八节财务报告............................................................................................................................83 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明√适用□不适用 公司2025年度归属于上市公司股东的净利润-1,216,451,222.43元，扣除永续融资产品利息258,611,722.23元影响，本报告期归属于上市公司普通股股东的净利润为-1,475,062,944.66元，归属于上市公司普通股股东的扣除非经常性损益的净利润为-1,516,953,482.80元。 每股收益及净资产收益率指标按归属于普通股股东净利润及所有者权益计算。 本报告期营业收入较上年同期增加303.48%，主要系北熙区项目一二期竣备交付收入增加。 经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加，主要系上年同期支付地价款金额较大所致。 归属于上市公司股东的净资产较上年末减少57.51%，主要系公司支付到期永续融资产品使其他权益工具减少及当期亏损导致未分配利润减少。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明 □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十四、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。 近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，打造出以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了北京西华府、公园悦府、琨御府、岚山、北熙区、森与天成及无锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模超500万平方米。公司始终秉持“以用户为中心”的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 房地产行业是涵盖开发建设、资产管理、物业服务、城市更新等多元业务的综合性产业，覆盖住宅、商业、保障房等多元业态，深度联动建材、金融、家居等上下游产业链。作为国民经济支柱产业，房地产对稳增长、保民生具有关键作用。当前，行业正从“增量开发”向“存量运营”转型，政策导向从“规模扩张”转向“品质提升”，聚焦风险化解、新模式构建和“好房子”建设，加速向绿色低碳、智慧宜居、全生命周期服务的新模式发展。 2025年，房地产行业处于“风险化解与模式转型”并行的关键阶段。宏观层面，行业深度调整持续推进。政策层面，围绕“止跌回稳”总基调，从激活需求、优化供给、构建新发展模式等方向协同发力。“认房不认贷”、阶段性房贷利率下调、公积金政策优化等支持性政策落地见效；北京、上海、深圳等一线城市相继优化限购政策，通过区域差异化调控有效降低购房门槛。市场层面，全国新建商品房销售规模逐步回落。房企加速调整发展战略，从传统高杠杆高周转模式转向稳健经营，聚焦主业提质增效，物业服务、绿色建筑、智慧社区建设等成为新的增长点。 2026年是“十五五”规划开局之年，政府工作报告将房地产纳入“重点领域风险防范化解”框架，强调“着力稳定房地产市场”，标志着行业发展进入“稳市场、化风险、建模式、提品质”协同推进的新阶段。报告明确提出“有序推动安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。“好房子”自2025年首次写入政府工作报告后，2026年再次被纳入报告，政策内涵从物理空间扩展到居住体验，从新建住房覆盖到存量住房。城市更新方面，政府工作报告部署“高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施”，“十五五”规划纲要亦将其纳入新型城镇化战略框架，强调“完整社区”建设和存量资产长效运营。物业管理服务方面，报告首次将“物业服务质量提升行动”上升为国家层面民生工程，“十五五”规划纲要明确将物业服务定位为“住房制度核心环节”和“生活性服务业重点”，提出推动“好服务”与“好房子”并列。此外，住建部进一步提出“推动物业服务进家庭”，鼓励物业服务企业拓展养老、托幼、助餐、家政等生活服务领域，行业正加速从传统“物业管理”向“现代物业服务”转型。 三、经营情况讨论与分析 （一）宏观市场环境 1、宏观政策概况 2025年，房地产政策围绕“短期稳市场、长期建模式”双线推进。上半年，需求端通过“金融组合拳”（降准、降息、下调公积金及LPR利率）及优化限购等措施降低购房成本；供给端政府工作报告明确“合理控制新增房地产用地供应”，强调盘活存量与优化结构，同时提出“发挥房地产融资协调机制作用”，推动金融支持与风险防控措施落地。下半年，国务院出台了《住房租赁条例》，完善了租购并举制度；“十五五”规划的建议提出“推动房地产高质量发展”，明确了构建发展新模式、建设“好房子”等长期方向，推动行业向品质提升与存量运营转型。2、房地产行业数据概况 国家统计局数据显示，2025年全国房地产开发企业房屋施工面积659,890万平方米，同比下降10.0%，其中住宅施工面积460,123万平方米，同比下降10.3%；房屋新开工面积58,770万平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工面积42,984万平方米，同比下降19.8%；房屋竣工面积60,348万平方米，同比下降18.1%，其中住宅竣工面积42,830万平方米，同比下降20.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%，其中住宅销售面积同比下降9.2%；新建商品房销售额83,937亿元，同比下降12.6%，其中住宅销售额同比下降13.0%。 北京市统计局数据显示，2025年全市房地产开发企业房屋施工面积10,307.8万平方米，同比下降8.9%，其中住宅施工面积5,149.6万平方米，同比下降9.1%；房屋新开工面积1,156.6万平方米，同比下降10.1%，其中住宅新开工面积727.8万平方米，同比下降4.5%；房屋竣工面积1,464.8万平方米，同比下降11.4%，其中住宅竣工面积746.7万平方米，同比下降18.2%；新建商品房销售面积1,041.0万平方米，同比下降6.9%，其中住宅销售面积724.0万平方米，同比下降7.9%。 3、重点关注区域 （1）北京 2025年，北京市房地产政策持续优化调整，在限购、商业贷款和公积金贷款等方面推出具体措施。限购条件有所放宽，通过降低社保