京投发展：京投发展股份有限公司2024年半年度报告

公司代码：600683 京投发展股份有限公司2024年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人孔令洋、主管会计工作负责人张雨来及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本报告期内公司无半年度利润分配、无资本公积转增股本预案。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用公司2024年半年度报告中涉及的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 具体内容详见本报告“第三节管理层讨论与分析”之“五、（一）可能面对的风险”相关内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.........................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.....................................................................................................5第三节管理层讨论与分析.................................................................................................................8第四节公司治理...............................................................................................................................22第五节环境与社会责任...................................................................................................................25第六节重要事项...............................................................................................................................26第七节股份变动及股东情况...........................................................................................................35第八节优先股相关情况...................................................................................................................38第九节债券相关情况.......................................................................................................................39第十节财务报告...............................................................................................................................45 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标(一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 公司2024年半年度归属于上市公司股东的净利润-142,634,072.33元，扣除永续融资产品利息161,979,999.98元影响，本报告期归属于上市公司普通股股东的净利润为-304,614,072.31元，归属于上市公司普通股股东的扣除非经常性损益的净利润为-338,885,281.48元。 每股收益及净资产收益率指标按归属于普通股股东净利润及所有者权益计算。 本报告期收入、净利润减少主要系公司在建项目开发周期及工程节点计划排期影响，公司营业收入结转规模减小。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）房地产行业情况 2024年上半年，房地产市场在宏观经济环境和政策调控的双重影响下，整体延续政策调整态势，旨在稳定市场、促进合理需求释放，推动房地产行业的健康发展。自4月起，中央政治局会议首次提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。与此同时，房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，进一步明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作需要解放思想、拓宽思路，同时也要稳妥把握、扎实推进”。各地纷纷跟进落地具体政策措施，从需求端来看，多地降低首付比例，下调贷款利率，放开限购资格；从供给端来看，地区政府合理安排土地供应规模和节奏，为房地产企业提供合理的融资渠道，简化房地产项目的审批流程等。但是，政策影响周期较短，整体效果不明显，有效需求不足、社会预期偏弱、就业形势欠佳以及老龄化现象持续加剧，房地产市场进入低位运行阶段。 根据国家统计局数据显示，2024年1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%，其中，住宅施工面积487,437万平方米，下降12.5%。房屋新开工面积38,023万平方米，下降23.7%，其中，住宅新开工面积27,748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积26,519万平方米，下降21.8%，其中，住宅竣工面积19,259万平方米，下降21.7%。全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%，其中，住宅投资39,883亿元，下降10.4%。 （二）主营业务情况 京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。 近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区、森与天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模近500万平方米。未来，公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、经验积累、融资能力、运营管理和团队打造上形成了属于自己的核心竞争力： 1、明晰的企业战略 明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控京外市场投资，通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。近年来，公司集中优势资源投入到北京区域高能板块TOD轨道物业优势资源地块的开发中，通过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的客户口碑。 2、先进的理念 公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，人文城市和产业生态共存的价值共同体的“TOD智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。 公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。 公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。 智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区APP等软件的联动，打造安全、便捷的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。 除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，在檀谷商街引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。 3、先发优势经验积累 公司进入TOD开发领域较早，深耕多年积累了一定的先发技术优势，其主要体现为以下三点： （1）多种结构转换方式及应用 为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实现价值最大化和体验最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先发优势和丰富经验。 （2）减振降噪技术的研发和应用 在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的痛点之一，公司下属企业京投科技是国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利，技术上拥有自主研发、独立生产能力。公司技术成果除在我们自身项目中应用外，也广泛应用于杭州、深圳、成都等多个轨道物业中。 （3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力 在TOD开发中，公司长期对标东京、香港等地的标杆项目，以用户视角为出发点，塑造城市核（Urban Core）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一定宝贵经验。 4、优秀的财务融资能力 公司一方面加快去化和项目周转，努力保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面积极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合