安居客独家发布：2月全国重点城市二手房分流系数

市场前瞻| 安居客独家发布：2月全国重点城市二手房分流系数 核心内容 二手房分流系数下降但新房市场仍受挤压：2025年2月，全国66城二手房分流系数均值为2.14，环比下降5%，但二手房对新房的分流影响依然显著，强分流城市占比仍较高。 二手房分流影响减弱，新房市场需把握机遇：2月二手房找房热度同比上升，新房找房热度降幅也同比收窄，二者热度差距缩小。新房市场虽有回暖迹象，但二手房仍占市场主力，需进一步优化策略以增强吸引力。 不同能级城市表现差异明显，房企和中介需精准施策：一线城市二手房分流强度减弱但仍高于去年同期，新一线城市和二线城市分化加剧。房企需注重产品品质和差异化，抓住“好房子”机遇，提升市场竞争力。 一、重点城市二手房分流系数1.全国重点66城整体变化情况 根据安居客研究院最新监测数据，2025年2月，全国66城二手房分流系数均值为2.14，环比下降5%。其中，强分流影响城市（分流系数在2以上）有42个，占64%，较上月减少8个，弱分流影响城市仅佛山，其余均为中度分流城市（分流系数在 1.5～2）。强分流城市包括威海、潍坊、哈尔滨、盐城、北京、重庆、泉州、包头、蚌埠、烟台等，这些城市的二手房市场对新房市场的分流效应明显，购房者对二手房的青睐程度较高。以潍坊为例，其分流系数高达2.83，新房市场受到较大影响。 说明：二手房分流系数=二手房找房人数÷新房找房人数，反映二手房对新房市场的分流程度，系数越大，分流强度越高：＞2强分流影响，1.5～2中度分流影响，＜1.5弱分流影响。 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 2.各能级城市变化情况 观察不同等级城市的二手房分流系数，各类城市相比上月均有所减弱，具体表现为一线城市（1.97）＜新一线城市（2.03）＜二线城市（2.21）。一线城市的二手房分流强度显著减弱，重新降至2.0以下，尽管如此，这一数值仍然高于去年同期（1.41）。北京分流强度居首，降至2.55，较上月减少0.19，其余三个一线城市也均有所下降且均低于2.0，深圳为1.91，上海为1.72，广州为1.69。新一线城市分流强度下降0.11，同样高于去年同期。重庆分流最强，达2.52，但降幅明显，较上月下降0.23，仅次于东莞（降幅0.33）。二线城市中超7成属于强分流，潍坊、哈尔滨、泉州尤为突出，分流 系数超2.5。从变化幅度来看，福州、昆明、沈阳、南通、潍坊、泉州、温州等城市的分流系数下降幅度超0.2，显示出较大的降幅。值得注意的是，佛山依然保持弱分流水平，分流系数仅1.47。 3.重点城市近6个月变化情况 从近6个月数据来看，尽管二手房分流系数维持在高位，但其分流影响有所收敛。 66城中，除武汉、湖州持续增强外，其余城市二手房分流系数均环比下降，近三成降幅超0.2。值得注意的是，苏州、昆山、佛山、柳州、郴州等地的分流系数已连续3个月减弱。购房者心态转变，更加注重房屋的品质、地段、配套等因素，对于房价走势的不确定性，也使得许多购房者倾向于等待更明确的信号，新房市场吸引力逐渐增强。 表2025年2月全国重点66城二手房分流系数 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 二、市场反应1.找房热度变化 2月，房地产市场因节后复工复产、经纪人回归及新项目开盘而重焕活力。2月市场整体继续保持“止跌回稳”的积极势头，一二手房找房热度均大幅提升，新房找房热度指数涨至67.4（环比增20%），二手房找房涨至69.1（环比增16%）。自去年10 月，二手房找房热度持续高于新房，对其构成分流压力。2月，二手房热度同比上升6.88%，新房则降1.3%，有超6成城市为二手房强分流影响。 2月数据显示，新房受二手房分流影响减弱，直接体现为二手房分流系数下降，同时新房热度同比降幅收窄，环比升温，且与二手房的热度差距缩小至1.7（1月为3.7）。 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 2.市场成交变化 二手房已成市场主力，且市场占比在不断上升。根据安居客研究院监测的重点城市数据显示，2025年1-2月，二手房成交占比达66.6%，比2024年再升6.3个百分点，其中一线城市占比最高，达71.2%，新一线城市和二线城市则分别为67%、65.3%。当前，二手房已经成为房地产市场的成交主力，以其成熟的配套、灵活地议价空间、多样化的选择，备受购房者青睐，并且市场占比在近几年还在持续不断上升。 2月份受春节假期影响，新房和二手房成交量虽然还在环比下滑，但降幅明显收窄， 且两者与去年同期比较，均出现了同比上升。根据监测城市的数据来看，虽2月新房与 二手房成交量较1月分别下滑26%和12%，但降幅已大幅收窄28和21个百分点。整 体而言，今年开局表现优于2024年，新房成交量同比增长52%，较上月大幅提升38个百分点；二手房成交量则由跌转增，同比增长58%。以一线城市为例，新房成交量北京、上海、广州、深圳分别同比增长98%、50%、52%和147%；二手房成交量则同比上涨81%、125%、9%和107%。 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 三、结语 2025年2月，二手房市场的变化对新房市场产生了显著影响。尽管二手房分流有所降低，但其对新房市场的分流效应依然强劲，新房市场面临的竞争压力不容忽视。在这种市场环境下，房企需要更加注重产品品质和差异化，顺势而为，打造“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子，提升项目的吸引力，同时优化定价策略，以增强市场竞争力。中介机构则应加强对市场的动态监测，为购房者提供更精准的咨询服务，同时协助房企调整营销策略，促进新房与二手房市场的良性互动。