2025大健康科技产业园项目定位规划方案

目录 CONTENTS PART1市场分析及趋势 PART2项目介绍及定位 PART3目标打造酒店介绍 PART4项目规划运营及预算 上饶市城市概况 上饶“豫章第一门户”，省域副中心城市、高铁枢纽城市、江西融入长三角对接海西的桥头堡。 年份面积人口经济 指标 土地面积 （平方公里） 建成区面积 （平方公里） 常住人口 （万人） 户籍人口 （万人） GDP （亿元） 三产比例 （） 人均可支配收入 （元人） 202222800约10564378933004245037 城市区位 位于江西省东北部，处于长三角经济区、海西经济区、鄱阳湖生态经济区三区交汇处，有“豫章第一门户”之称。 发展定位 省域副中心城市、赣浙闽皖四省交界高铁枢纽城市、江西融入长三角对接海西的桥头堡、生态宜居示范城市和国内外有影响的旅游目的地。 城市荣誉 国家森林城市、中国优秀旅游城市、中国最具幸福感城市、中国最佳浙商粤商闽商投资城市等 全国性综合性交通枢纽 国务院发布的《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》确立为全国性综合交通枢纽。 上饶是国内唯一十字高铁线交叉城市，高铁站每日经停、始发共307趟，日常吞吐乘客约16000人次，节假日最高纪录达32万人次。 上饶市城市概况 上饶市经开区滨江商务区 滨江商务中心总面积约10平方公里，集商务办公、金融商业、休闲娱乐、公共服务于一体，既有以创投大厦、金融中心为主的孵化平台类项目，以铜锣湾广场、五星级酒店为主的大型商贸类项目，还有以南师大附属上饶实验学校为主的文体类项目，以及以龙门北大道、市民公园为主的基础设施类项目。 上饶市酒店业发展概况 上饶酒店发展情况及分析 上饶酒店发展的几个特点： 一、以个体投资为主，大型连锁为辅 上饶市酒店业，虽发展较快，但是与一二线城市相比，大型的连锁酒店、国际高端酒店进驻较少，还是以民营资本投资为主，以小规模、中档次，特色化的符合现代社会发展的酒店居多，如：商务型酒店、温泉酒店、花园酒店、精品主题酒店等。还有一部分酒店是对原有酒店进行升级改造，提升档次，增加设备，完善酒店服务功能的精品酒店。但应该看到的是，大型连锁酒店近年来也在陆续进驻上饶，有不断加快发展的趋势。二、以自主经营管理的模式为主 上饶市酒店业以个体民营资本投资为主决定了酒店以自主经营管理居多，所有权与经营权都掌握在个体投资者手中。这种管理模式是最有效、最可靠、最经济的管理模式；但是在酒店高速成长时期也有高度集权，漠视管理创新的弊端，制约了酒店业的发展。上饶市酒店业想要得到更好的发展，需要根据市场需求的变化，必须与国际接轨、品牌化发展、引进国际国内知名连锁大平台酒店等一系列措施。 三、市场竞争品牌化 上饶市酒店业已经在逐步树立自己的品牌，但是尚还没有足够的资本与国际品牌相较量。随着酒店服务对象的日益成熟，感性消费时代的来临以及酒店市场的日趋规范化，国际品牌的酒店集团的大量登陆，上饶市酒店业将进入品牌竞争的时代。 以自主经营管理的模式为主 以个体投资为主，大型连锁为辅 市场竞争品牌化 上饶市酒店业发展概况 上饶酒店客源分析 客源以差旅、旅游、商务为主 正是上饶市经济的良好发展势头，以及与周边各县市镇的联系更加密切，得以使城市化进程的不断加快。快速发展的经济、频繁的商务活动，以及旅游业的蓬勃发展，为上饶市带来越来越多的客源。 据统计，2022年上饶以221亿人次位居第一。它也是江西省唯一一个游客 量超过2亿的城市。上饶旅游资源丰富，拥有三清山、江湾景区、龟峰景区等 5A级景区。 未来酒店业发展趋势 酒店业发展趋势 由于上饶经济的持续走强，旅游城市的背景使它拥有得天独厚的市场需求，以及城市定位、功能的逐步完善；新城市中心区的确定，中央商务区、中央政务区的形成等等，其市场上更需要的可以向一线城市靠拢的酒店，是可以与国际接轨的现代型精品酒店。 结合目前上饶的城市特性、功能定位、发展发向、中心区的确定、以及酒店业的种种现象分析，其上饶酒店业未来的发展必然会呈现以下几种发展趋势： 1、本土酒店将会更注重品牌的打造； 2、商务型精品酒店将成为主流； 3、高端潮流质感酒店将会继续加热升温； 4、国际品牌的酒店将会陆续进入上饶的酒店市场； 5、新城市中心区将成未来酒店开发建设的热点及重点区域。 目录 CONTENTS PART1市场分析及趋势 PART2项目介绍及定位 PART3目标打造酒店介绍 PART4项目规划运营及预算 干细胞健康科技产业园项目简介 目前项目详情 滨江商务中心打造经开区“城市客厅”滨江国际商务中心位于经开区的城市中心。按照“一年拉开框架、三年基本建成、五年精美呈现”的要求，到2025年，精美呈现多功能多形态的城市“客厅”，产城融合发展成效显著，营商环境深度优化，群众获得感幸福感不断增强，成为总部企业入驻、人才创新创业、群众安居置业的首选地。总体目标：打造成集商务办公、金融商业、休闲娱乐、公共服务等功能于一体“产城融合”的样本区，建成全省开发区一流、全国开发区领先的商务中心。 大健康科技产业园，位于上饶经开区滨江商务中心是经开区产城融合的一个重点项目，项目占地面积113亩，总建筑面积约18万平方米，总投资约637亿元，包含研发、孵化、会议、服务、展览、商服配套等多项功能。 结合本土国情建设的创新型医学与健康产业基地，由江西省上饶市经济开发区、上饶旅游集团、汉氏联合集团以及江西省高等医学专科学校共同投资建设与管理。 干细胞健康科技产业园项目分析 项目优劣势分析优势 区位好：“百里信江风光带”滨江商务中 心，是经开区产城融合的一个重点项目；城市配套设施完善，区域发展渐渐趋于成熟； 前景高：未来区域商务、旅游高端人士多；面积大：主楼高22层，区域地标建筑。 劣势 经开区目前处于开发阶段，周边人口较少，需13年培育期。 干细胞健康科技产业园1楼项目分析 酒店定位思考 根据上述对上饶整体经济的发展趋势、产业结构、酒店市场现状、空间分析、客源分析等进行综合评估分析； 最后得出结论：结合本项目所在的区域规划、整体定位、周边的环境，以及酒店业未来的发展趋势，将本酒店升级成一家国际化四星以上标准但又不失潮流质感类型酒店是非常有必要的，辅以小部分精品酒店服务式公寓，满足司机、随从人员住宿需求，提升城市的整体档次； 底商14层为相关生活服务配套（包含休闲娱乐、餐饮美食、精品便利店，商务简餐，连锁咖啡奶茶店，阅读吧，汽车美容，图文中心等） 高层为集团总部商务办公区第三产业服务业共创中心。 干细胞健康科技产业园1楼项目定位 1楼功能分区结构图 干细胞健康科技产业园1楼项目定位 1楼12F业态定位约6000 1F：酒店大堂、生活服务配套 便利店，简餐，面包房、早餐店、咖啡奶茶店，阅读吧，汽车美容，图文中心等 2F：餐饮美食 火锅、中餐厅、牛排西餐厅、海鲜自助餐厅、特色美食小吃等 干细胞健康科技产业园1楼项目定位 1楼34F业态定位约5000 3F：休闲娱乐类 足浴SPA、美容美发、健身房等 4F：休闲娱乐类 量贩式KTV、酒吧、棋牌室、台球厅、茶馆等 干细胞健康科技产业园1楼项目定位 1楼56F业态定位约2500 56F：酒店式服务公寓 酒店式服务式公寓可满足司机，老板随从人员、企业员工、长期差旅人员等报销标准较低的住宿需求（4050间） 干细胞健康科技产业园1楼项目定位 1楼713F业态定位约8400 713F：四星标准高品质酒店客房 华住旗下中高端品牌桔子水晶洲际旗下智选假日（100150间客房） 干细胞健康科技产业园1楼项目定位 1楼1421F业态定位约8400 1421F：写字楼企业办公 集团总部商务办公、第三产业服务业共创中心、众创空间、直播基地等 干细胞健康科技产业园1楼项目定位 1楼22F业态定位约1200 22F：酒店服务配套 云端餐厅、会所、自助早餐厅、健身房洗衣房等酒店配套、对外营业中晚餐，高端会议室，办公室等 干细胞健康科技产业园1楼项目定位 1楼顶楼（停机坪）业态定位顶楼：户外休闲娱乐类 露天餐厅、网红打卡地、日咖夜酒、空中栈道等 目录 CONTENTS PART1市场分析及趋势 PART2项目介绍及定位 PART3目标打造酒店介绍 PART4项目规划运营及预算 酒店整体定位 四五星国际商务型精品酒店 基本属性界定： 服务于赣东北地区，辐射全上饶，着力于经济开发区、滨江商务区、总部办公配套的商务型精品酒店。 干细胞健康科技产业园1楼意向酒店加盟品牌简介 一、华住旗下中档酒店品牌桔子水晶酒店 桔子酒店是华住集团旗下中档品牌，以健康的生活方式和态度、活力阳光的酒店产品和服务，成为满足当代中产乐活生活方式和消费需求的标签性主流酒店品牌。 桔子水晶酒店是桔子酒店集团旗下高端品牌。遍布北京、南京、大连、绍兴、杭州，上海，宁波，无锡，一共有50家酒店正式营业。 桔子水晶酒店客房设施已经超过绝大部分国际五星级酒店水平，包括科勒浴缸和洁具，飞利浦42寸液晶彩电，客房音响系统支持蓝牙、iPhone，iPad和笔记本，并且可与电视直接相连；房间全部可无线上网，客房隔音系统由清华声学所设计保证安静睡眠。 干细胞健康科技产业园1楼意向酒店加盟品牌简介 一、华住旗下中档酒店品牌桔子水晶酒店 独特个性 完美缺陷 豪华设施 安静睡眠 科技现代 优雅设计 高性价比 连续三届获得“中国最佳设计师酒店”，“中国最佳精品酒店大奖”。 干细胞健康科技产业园1楼意向酒店加盟品牌简介 二、洲际旗下中档酒店品牌智选假日酒店 洲际酒店集团旗下的中端精选服务酒店品牌，致力于以物超所值的价格在全球为商务及休闲旅客提供恰如所需的酒店设施和功能。 智选假日酒店是洲际酒店集团旗下的中端精选服务酒店品牌，致力于以物超所值的价格在全球为商务及休闲旅客提供恰如所需的酒店设施和功能，包括安心早餐、高速网络、畅爽沐浴以及优质睡眠等，拥有全球超过400家连锁酒店。智选假日酒店以其 舒适、便捷、高性价比的服务而备受消费者的青睐。 干细胞健康科技产业园1楼意向酒店加盟品牌简介 二、洲际旗下中档酒店品牌智选假日酒店 智选假日酒店的设施 智选假日酒店的设施齐全，让客人在酒店内也能享受到各种便利。酒店内设有健身房、游泳池、餐厅、商务中心等设施，可以满足客人的各种需求。 智选假日酒店的服务 ， 智选假日酒店的服务质量一直以来都备受赞誉，酒店员工都非常专业、热情能够为客人提供优质的服务。客人可以在入住期间享受到酒店提供的各种服务，如行李寄存、叫车服务、叫醒服务等。 智选假日酒店的价格 智选假日酒店的价格相对于其他酒店来说非常实惠，客人可以在酒店享受到高品质的服务，同时又不必花费太多的。酒店还经常推出各种优惠活动，让客人能够更加便宜地入住。 目录 CONTENTS PART1市场分析及趋势 PART2项目介绍及定位 PART3目标打造酒店介绍 PART4项目规划运营及预算 大健康科技产业园1楼项目投入及带动就业预算 1楼项目固定投入及社效预算简表 序号 楼层 项目 投入金额（万） 带动就业（人） 1 1F 大堂、便利店、咖啡店、阅读吧等 000 00 2 2F 大型高端餐饮 000 00 3 3F KTV、台球等娱乐 0000 00 4 4F 高端足浴、棋牌 000 00 5 56F 精品酒店服务式公寓 000 00 6 713F 酒店客房 0000 00 7 1421F 商务办公区 000 000 8 22F 云端自助餐厅、会所、高端办公室 000 00 9 顶楼 露天餐厅、网红打卡地、日咖夜酒、空中栈道 000 00 合计 合计 0000 0000 大楼整体固定投入逾0000万，带动直接就业人员逾0000人。 干细胞健康科技产业园1楼项目难处 干细胞健康科技产业园1楼项目利润微薄，收支失衡 从以上收支预算及装修预算表可看出，项目前期投入大、未满铺（前三年）收益少，利润微薄，项目利润用于平时周转开支之后所剩无几，资金压力大